Как снять квартиру

К ВАШЕМУ ВНИМАНИЮ:

Итак, расскажем почему лучше арендовать жилье в агентстве со 100% оплатой. Долгое время один наш знакомый искал себе квартиру в столице нашей Родины, городе-герое Москве. Как он только не пробовал сделать это, клеил объявления, звонил по разного рода "крутым фирмам", соответственно были проколы, вылетавшие ему в немалые суммы. Некоторые из "фирм" работают только по предоплате, в итоге чувствуешь себя кинутым.

Не советуем Вам поступать, так как он - это большая трата времени и средств. Самое простое и верное - это один раз заплатить агентству, а они подберут, то что вам будет по душе и по карману. Главное не ошибиться в выборе этого самого агентства.

ИЗ ЖИЗНИ ЛОХАТРОНЩИКОВ:

Лох - человек, которого все хотят надуть, обдурить или кому как нравится:

Лохатрон - это замечательное изобретение свободной российской фантазии.

Итак, вкратце расскажем, что же такое Лохатрон.

Существует целый ряд лохатронов в квартирном вопросе, они как правило занимаются поиском доверчивых людей, которые хотят снять или купить жилье. Вот что они предлагают: предоставляют информацию по телефонам хозяев, все это делается после заключения договора с ними, где несчастная жертва выплачивает им за их, так называемые, услуги. Схема проста - Вы после заключения договора звоните по предоставленным телефонам (в основном на подставные), или вообще не понятно куда. Соответственно, за месяц Вы ничего не найдете себе, а денег своих обратно не получите.

Есть еще более крутой лохатрон - это снятие квартиры без посредника. Смысл его прост: Вы, после неоднократных поисков жилья (квартир, комнат, комуналок), вдруг, по "счастливой" случайности, находите выгодное для Вас предложение.

Это и район сдаваемого помещения (квартиры) и все бытовые условия такие, как двери, холодильники, мебель, посуда. Заметьте себе, что хозяин сдаваемого помещения вроде бы уезжает на долго, на неопределенный срок. Он просит внести залоговую сумму, и плату за два месяца, в итого выдает Вам копию ключей и при этом просит въехать через неделю, потому что ему нужно забрать вещи, ну и на прощание с друзьями отметить свой отъезд. Вы приезжаете в назначенный для вас срок, но вот беда - у двери стоит толпа, таких как вы, желающих въехать в ту же саму квартиру! Беда в том, что из Вас сделали Лоха, а квартира эта была сдана не Вам одному, а десятку человек.

В итоге, вернуть ваши деньги будет невозможно. Так как человека, который провернул это мероприятие больше не найти, у него были поддельные документы и, возможно, изменена внешность.

Вот Вам наш совет, если Вы решили снять жилье, то делайте это через агентство, это хоть и дороже, но зато есть гарантия того, что Вас не кинут.

Удачи Вам в поиске квартиры!

Советы юриста (FAQ)

Часто задаваемые вопросы. Ответы юриста.

- Недавно купила 2-х комнатную квартиру, но регистрироваться пока в ней не хочу. Могу ли я в ней спокойно жить, не боясь нашествия милиционеров или жилищных работников, которые выселят меня из купленной квартиры, ссылаясь на мою "беспрописочность" в ней? В данный момент я прописана в другой своей московской квартире.
- Можете жить и спать спокойно. Никто не вправе вас выселить из жилища, которое является вашей собственностью. Однако на основании постановления Правительства Москвы № 142 от 24.02.98 "О расчетах за жилищные услуги и отопление" вам (как собственнице двух квартир) придется платить за тепло и технические услуги, предоставляемые жилищно-коммунальной организацией, полностью - по их фактической стоимости.

- Какой именно документ является подтверждающим, что квартира находится в собственности гражданина?
- Если вы приватизировали квартиру и никаких сделок с ней совершить не успели, то правоустанавливающим документом на собственность является договор приватизации.
Если квартира досталась вам по наследству, то правоустанавливающий документ на нее - свидетельство о праве на наследство, естественно, официально зарегистрированное.
В случае приобретения вами квартиры на основании договора мены, дарения или купли-продажи. А правоустанавливающим документом на долю в совместной собственности может быт свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе.
Хочется обратить ваше внимание - все договора имеют юридическую силу лишь в том случае, если прошли соответствующую официальную регистрацию.

- Слышала, что включение телефона, отключенного за неуплату, теперь производится бесплатно. Так ли это?
- Действительно, раньше Московская городская телефонная сеть (МГТС) брала деньги с абонентов, которым телефон был отключен за временную неуплату. Но теперь, согласно п. п. 52 и 68 правил № 1235, МГТС обязана в течение суток с момента предоставления абонентом документа о ликвидации задолженности бесплатно включить временно отключенный телефон.

- Живу в Москве в коммуналке. После смерти соседа хотел выкупить комнату, написал заявление в жилотдел, но мне в этом отказали, ссылаясь на то, что я не смог придти в назначенный день, но никаких писем, уведомлений не получал, отказ от выкупа комнаты не писал. Имеют ли они на это право?
- Безусловно, отказ в продаже освободившейся комнаты в коммунальной квартире по указанным в вопросе мотивам не имеет никакого правового обоснования, и поэтому является незаконным.
Отказ в продаже комнаты возможен лишь при отсутствии условий, определенных Положением п.3 о порядке и условиях продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир (РМ от 19.08.93 № 490), а именно:
- постоянная прописка в Москве;
- проживание в данной квартире
- согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию жилой площади.
Если эти условия имеются, то отказ в продаже комнаты может быть обжалован в суд с одновременной постановкой вопроса и о взыскании морального вреда.

- Год назад подала в суд исковое заявление о принудительном обмене с бывшим мужем, проживающим в другом месте. Но он в суде не разу не появился. Что можно сделать в такой ситуации?
Если ответчик (при условии, что он постоянно извещается о месте и времени судебного заседания) не является в суд без уважительных причин, то суд может вынести заочное решение при условии согласия истца.

- Можно ли вселить родного брата на жилую площадь, принадлежащую гражданину по праву собственности?
- В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области", утв. Постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 года № 241-28 вселение на жилую площадь собственников жилых помещений других лиц, являющихся нанимателями (пользователями) этой жилой площади, осуществляется с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга, а также близких родственников (с членами семьи), зарегистрированных по месту жительства в Москве и Московской области.
Ст.34 УПК РФ устанавливает, что близкими родственниками являются родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, а также супруг.

- Можно ли прописать к бабушке 10-летнюю внучку при том условии, что родители девочки живы и не лишены родительских прав?
- Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет признается место жительства их законных представителей - родителей, следовательно, нельзя регистрировать (прописывать) 10-летнего ребенка у бабушки.

- Может ли суд отказать в приеме искового заявления о расторжении договора купли-продажи, если с момента заключения договора прошло пять лет?
- Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ). Однако исковая давность - это не срок, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд за защитой своего права. Обращаться в суд можно и по его истечении. Исковая давность является сроком, при соблюдении которого суд обязан представить защиту лицу, право которого нарушено. Пропуск же срока, если об этом заявила заинтересованная сторона, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

- Кто имеет льготы по налогу с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения?
- В соответствии со ст.4 Закона РФ от 12.12.1991г. № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от налогообложения освобождается:
имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившего другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому; жилые дома (квартиры) и паенакопления в ЖСК, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения);
имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;
жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп;
транспортные средства, переходящие в порядке наследования членам семей военнослужащих, потерявших кормильца. Потерявшими кормильца считаются члены семьи умершего (погибшего) военнослужащего, имеющие право на получение пенсии по случаю потери кормильца.

- Кто имеет право на обязательную долю в наследстве?
- Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

- Необходимо ли согласие супругов на продажу жилой площади?
- Это зависит от того, была ли квартира приобретена во время брака или до него. Если квартира приобретена в период брака, то она является совместной собственностью супругов и необходимо обязательное согласие супругов (п.1 ст. 34 СК РФ) на совершение сделки. Если же квартира приобретена до вступления в брак, то она является только собственностью одного супруга и согласие на ее продажу в этом случаи не требуется.

- Уезжая в служебную командировку, мы сдали свою трехкомнатную квартиру. Приехав через два года, мы обнаружили, что в нашей квартире живут совсем не квартиранты, а совершенно другие люди. Оказалось, что арендаторы сдали ее в субаренду. Имели ли они на это право? Как теперь нам выселить ненужных квартирантов? Срок аренды квартиры был два года. Теперь эти люди заявляют, что они имеют право жить в нашей квартире еще 8 месяцев, так как заплатили за это деньги.
- Когда вы сдавали свою квартиру, то должны были заключить с арендаторами письменный договор найма — таково требование Закона РК «О жилищных отношениях». Загляните в этот договор и убедитесь, обговорили ли вы со своими нанимателями их право вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей или временных жильцов. Если этот момент в свое время был вами упущен, то ваши квартиранты имели право вселить в вашу квартиру перечисленных лиц без согласования с вами. Более того, согласно статье 26 Закона РК «О жилищных отношениях», ваши квартиранты сами определяют условия проживания (срок, размер и порядок оплаты) со своими поднанимателями. Что касается выселения, то, согласно статье 27 Закона РК «О жилищных отношениях», если договор найма прекращается, одновременно с ним прекращается и договор поднайма. Так что, если срок аренды вашей квартиры истек, поднаниматели должны ее покинуть. А свои претензии они могут предъявить к тем, кто сдал им вашу квартиру.

Покупателям и продавцам недвижимости

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли "за бортом" люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то -- отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже -- покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман -- это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели -- аферисты просто подсовывают продавцу банальную "куклу" из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

Схемы обмана

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут... 50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям -- так называемая продажа "по дубликатам". В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги -- и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и "продают" ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена...

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления -- рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников -- частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на "фирмы-однодневки", которые возникают для заключения одного - единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант -- хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу -- 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие "фирмы" берут за просмотр вариантов небольшие деньги -- от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. "Навар" с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные -- только на бензин, да и состава преступления нет -- пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя -- заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия договора аренды", является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади.

Тут необходимо сделать небольшое отступление. У квартиры существует как бы две цены -- по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы -- продавец, и пошли на это, то все, -- можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и -- все... Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к., как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным. Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом -- продолжение следует.

Автор статьи А. Захаров (www.aferizm.ru)

Что нужно знать о задатке

Задаток -- одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар -- что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток -- не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Немного теории

Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.

Задаток -- один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях -- например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу -- он вполне распространен.

Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?

Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, -- в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) -- хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!

И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).

Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, - ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.

Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, - иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) - поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон ... другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости

Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны - с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.

Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников - риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, - вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, - а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.

В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, - он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, - ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке - и...

Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу - да, а по букве закона - нет! Ведь основной договор еще не заключен!

Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.

Внимание: на арене - риэлтор!

Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -– ЗАО "Правовой центр жилья", которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки -- г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, -- хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” -- т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, -- а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.

Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.

Наша героиня решила “не упускать шанс” - и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец - владелица квартиры - обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Опасное соседство

Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.

Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, - а значит, и права проживания в квартире?

На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила "Правовому центру жилья" о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.

Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? - Н.! - Значит, и вина - ее!

Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, - фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).

Кто же прав?

Нам кажется, что позиция "Правового центра жилья" в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может - скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.

Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 - о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 - об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):

“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).

“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)... повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).

Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, -- и договор не был заключен по ее вине.

Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка -- именно как задатка! -- не возникает.

Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, -- все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.

Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, -- ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.

Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога -- поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.

К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут -- если уж судьба поставила их в такую ситуацию -- бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.

При подготовке использованы материалы электронной версии журнала "Денежка"

Покупка недвижимости и Риэлтерские услуги

Кто такой риелтор, сегодня знает практически каждый. Однако далеко не все хорошо представляют, в чем суть его работы, когда необходимо обратиться за помощью к специалисту, а когда можно обойтись собственными силами. Данная статья интересна для тех, кто в ближайшее время планирует сделку, связанную с покупкой-продажей недвижимости.

Существует мнение, что сделки с недвижимостью лучше совершать без посредников, то есть профессиональных риелторов. В объявлениях о покупке или желании снять квартиру, дом или иной объект недвижимости нередко можно встретить фразу: «Посредникам просьба не беспокоить». Значит, дающий объявление либо не первый раз совершает сделку с недвижимостью, имеет определенный опыт в этом деле и рассчитывает полностью на свои силы, либо впервые сталкивается с покупкой или съемом жилья и не подозревает о всех проблемах, которые ждут его в процессе осуществления сделки.

Даже если вы считаете себя профи в вопросах недвижимости, не являясь дипломированным специалистом или профессиональным работником на рынке недвижимости, вряд ли вы застрахованы от неприятностей, которые могут обрушиться на вас как снег на голову.

Итак, вы собираетесь приобрести квартиру. У вас есть выбор — либо начать поиски самому, либо обратиться в агентство (риелторскую компанию). Найти самостоятельно подходящий вариант из тысячи предложений можно, хотя это займет достаточно много времени и сил. С каждым продавцом придется договариваться о встрече, смотреть квартиру и так далее. Большинство людей, самостоятельно занимающихся подбором нового жилья, берут отпуск, поскольку совмещать поиски с основным видом деятельности крайне сложно. К тому же имейте в виду, многие желающие продать квартиры, дома, дачи обращаются в риелторские агентства. Поэтому скорее всего вам придется иметь дело с посредниками, представляющими сторону продавца, а их гонорар уже заложен в стоимость квартиры.

Наконец, после долгих усилий и изнурительных поездок по городу подходящий вариант найден. Наступает этап заключения сделки купли-продажи жилого помещения. Вам необходимо проанализировать, все ли документы имеются у продавца, убедиться в их достоверности и правильности составления.

Процесс заключения договора и проведения взаимозачетов (оплаты квартиры, включая внесение залога) крайне сложный. Непрофессионалу трудно разобраться во всех тонкостях данной операции. Если интересы продавца представляет агент по недвижимости, а вы ведете дело самостоятельно, то ваша позиция еще менее выгодна: вы не знаете нюансов оформления, специфики рынка — на вас могут повесить все риски по сделке. Самая незначительная потенциальная опасность — получить назад свои деньги, но так и не купить жилье. По истечении срока, определенного договором (например, через месяц), агент сообщает, что хозяин квартиры отказался от продажи. А цены за это время уже выросли. Более того, не исключено, что отдадут лишь часть залога. По незнанию вы можете подписать договор, который автоматически продлевается еще на месяц. Естественно, купить квартиру за первоначальную сумму уже невозможно, остается лишь надеяться и ждать, что вам хотя бы вернут деньги.

Есть и другие неприятности, которые могут обернуться куда более серьезными проблемами. В последнее время на рынке недвижимости появилось немало мошенников, предлагающих шикарные квартиры по низким ценам. Они действуют настолько виртуозно, что неискушенный покупатель даже не заметит подвоха, а в результате останется ни с чем.

Компаниям с хорошей репутацией невыгодно обманывать клиентов. Своей профессиональной деятельностью они зарабатывают гораздо больше тех сумм, которые присваивают преступники, вынужденные к тому же после двух-трех афер скрываться от властей и обманутых клиентов.

В любом случае при совершении сделки с недвижимостью не обойтись без правовой поддержки профессионалов в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Стоимость отдельных юридических консультаций сравнима со стоимостью полного пакета услуг риелторского агентства, поэтому решившие сэкономить на посредниках в итоге платят больше.

Нередки случаи, когда потратив много времени и сил на поиски, но так и не подобрав подходящего варианта, измучившиеся граждане в конце концов обращаются к профессиональным агентам по недвижимости. Вряд ли можно назвать удачной и покупку квартиры по принципу «хоть что-то, только бы все это закончилось».

Искать нужный объект недвижимости через специализированные агентства гораздо эффективнее и выгоднее. Риелторы — не просто посредники, это ваши партнеры, профессионалы своего дела, которые сопровождают сделку от начала и до конца. Они берут плату не за посредничество, а за услуги специалистов. Их знания и опыт позволяют подобрать тот объект недвижимости, который устроит клиента на сто процентов. При этом можете быть уверены в безопасности сделки, качестве и результате: вы получите лучшее за те деньги, которые готовы потратить. Кроме того, получая заказ, фирма сразу может предложить несколько вариантов (проверенных и надежных) из собственной базы.

Схема сотрудничества проста. Вы в письменной форме поручаете специалисту представлять ваши интересы в поисках объекта недвижимости. Риелтор работает для вас: консультирует о качестве домов, районов, ценах, перспективах и степени ликвидности данного приобретения, помогает найти квартиру и сопровождает сделку. Если квартира не подобрана в срок, определенный договором, внесенный залог полностью возвращают — компании с хорошей репутацией никогда не берут деньги за многочисленные просмотры. При этом вы получаете полноценную и качественную всестороннюю поддержку, в том числе и юридическую.

Итак, стоимость услуг посредника не так уж высока, а главное, полностью себя оправдывает. Теперь относительно скорости поиска. Если вы ищете объект недвижимости самостоятельно, то тратите массу времени на телефонные звонки, встречи с продавцами, осмотр квартир, которые, как выясняется, абсолютно вас не устраивают. Опытный риелтор сразу отсечет варианты, кажущиеся подходящими только на первый взгляд. К тому же методы поиска квартиры у специалистов свои. Покупатель-дилетант ориентируется на район, который его устраивает, или цену. У профессионального агента другой подход — сначала он делает выбор между строительными компаниями и только потом подбирает конкретное жилье. В результате срок поиска нужного объекта сокращается.

Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости, особенно в Москве, имеет тенденцию к росту. За 2-3 месяца цена может увеличиться на 1-2 процента (сумма весьма существенная), поэтому чем быстрее вы найдете квартиру, тем дешевле она вам обойдется.

Нет ничего необычного в том, что покупатели не обращаются к риелторам. Одни уверены в собственных силах. Другие не верят в возможность оказания подобных услуг на профессиональном уровне, не понимают назначения риелтора. Столетия назад люди сами себе лечили зубы. Сегодня при первых признаках зубной боли мы идем к стоматологу. Каждый должен делать свое дело. На Западе риелторские услуги — уже давно единственный оптимальный способ поиска квартир, домов и так далее. Цивилизованный рынок недвижимости в России еще только складывается. Однако очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой-продажей жилья, не обойтись.

Леонид ЛЕВИН (dm-realty.ru)

Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

Договор купли-продажи жилого дома (квартиры). Новые условия его заключения.

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.
Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее.
Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).
Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли-продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Однако Федеральным законом от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (ст.7) установлено, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст.550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.
Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.
Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:
- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.
Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.
Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;
- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (Закон РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с изменениями от 23 декабря 1992 года, 11 августа 1994 года).
На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.
Согласно ст.552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).
О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.
Но тем не менее обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.
На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.
Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).
Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).
Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность).
Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.
Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.
Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.
Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40 Жилищного кодекса РСФСР).
Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.
Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).
Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.
Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК). Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного м2 общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.
Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.
Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Ныне этот вид договоров исключен из категории сделок купли-продажи и представлен договором пожизненного содержания с иждивением (ч.4 главы 33 ГК). Теперь договор может заключаться со всеми лицами, а не только с нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного содержания.
Так, в соответствии со ст.601 и 602 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с иждивением.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте (ч.3 главы 33 ГК). Эти правила заключаются в следующем: пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (ст.596 ГК). Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК).
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст.604 ГК). Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а в случаях, когда в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст.584 ГК).
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Очевидно, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением выгодно обеим сторонам. Но такой привлекательный бизнес не остается без внимания квартирных дельцов, поэтому нужна большая осторожность, чтобы не оказаться обманутым. Прежде чем заключить договор, необходимо тщательно продумать все условия. Расчеты по такому договору следует производить безналичным переводом на счет в банке или под расписку.
За помощью в оформлении сделки лучше обращаться не к маклерам-одиночкам, а в солидную риэлтерскую фирму. Согласно постановлению Правительства г. Москвы от 4 октября 1994 года N 885 "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершение операций с жилыми помещениями) в Москве" в числе прочих видов деятельности подлежит лицензированию заключение договоров купли-продажи жилых помещений с условием пожизненного содержания продавца.
Для получения такой лицензии предприятие проходит сложную процедуру, предупреждающую появление на рынке жилья недобросовестных дельцов. Одна из таких гарантий - наличие в пакете документов согласования с Комитетом социальной защиты населения. Таким образом, до возникновения договорных отношений не надо стесняться требовать учредительные документы и лицензию риэлтерской фирмы. В случае отказа предъявить таковые лучше обратиться в другую фирму. Следует иметь в виду, что учредительные документы входят в установленный Правительством РФ перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну.
Кроме того, существуют и государственные гарантии, которые позволяют не только оберегать престарелых граждан и инвалидов от чьих-либо посягательств на занимаемую ими жилую площадь, но и обеспечить им приемлемое пожизненное содержание. В этих целях постановлением Правительства г. Москвы от 30 августа 1994 года N 709 создана специализированная служба социальных гарантий - государственное унитарное предприятие "Моссоцгарантия".
Постановлением Правительства Москвы от 24 сентября 1996 года N 808 Комитету муниципального жилья и Комитету социальной защиты поручено осуществить мероприятия по активизации деятельности "Моссоцгарантии", призванной защитить интересы жителей города, отнесенных к "группе риска", от действий криминогенных элементов.

Виды мошеннических сделок с жильем.

Виды мошеннических сделок с жильем.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.
Ниже рассматриваются самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья. Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.
В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.
Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?
Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.
Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.
Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.
На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст.164, 223, 558 ГК).
Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.
Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации в муниципалитете, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, а нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.
Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:
1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;
2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;
3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры.
Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.
Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем.
Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться.
В итоге коллизии прав судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей.
Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя.
Например, согласно ст.687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно. Наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами.
Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем.
Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг.
Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием. Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).
Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст.380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.
Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две.
Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.
После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. "Противоядие" против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.
Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии со ст.572 ГК по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь.
Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи.
Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.
Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.
Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.
Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца. Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия. Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.
Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).

Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными.

Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными.

Далее подробно рассматриваются виды недействительных сделок с жилыми помещениями, которые чаще всего совершаются между гражданами с участием разного рода посредников, активно действующих на рынке жилья.
Недействительность сделок, совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст.32, 33 ГК для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. Вместе в тем действия опекунов и попечителей по распоряжению имуществом подопечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства. Гражданско-правовая ответственность по сделкам, заключенным с гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, состоит в том, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п.1 ст.171 ГК).
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст.37 ГК). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение договора дарения от имени подопечного.
На практике выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки оказывается большой и сложной задачей. По данным Независимой психиатрической ассоциации, среди проживающих и обменивающих квартиры масса лиц с психическими расстройствами, чья беспомощность жульнически используется как посредническими фирмами, так и алчными родственниками.
Сделки, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, в частности старики с теми или иными степенями психической несостоятельности, алкоголики, осуществляются без психиатрического освидетельствования. Статьей 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено: "При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия".
Однако механизм реализации этой нормы не отлажен, что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья. В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина.
Закон Российской Федерации "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" предусматривает: при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья возможны лишь в случаях, установленных законом. Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспансер, чтобы удостовериться в психическом здоровье лица, совершающего сделку с жильем.
Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях.
Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Гражданский кодекс (ст.41) предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина.
Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Закон (ст.177 ГК) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В отличие от сделок лиц, признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия, сделки граждан, хотя и дееспособных, но находящихся в момент их совершения в таком состоянии, что они не могли понимать значение своих действий, не являются ничтожными, то есть бесспорно недействительными, а могут быть оспорены в суде. При этом в доказывании нуждается сам факт "невменяемости" гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п.
Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст.177 ГК из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок недействительными, это породило бы неустойчивость делового оборота. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.178 ГК). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств.
Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемым отъездом договор купли-продажи.
Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны. Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК). Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.
Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лиц, не достигших 14 лет, и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Для воспитания несовершеннолетних детей, которые вследствие болезни или смерти родителей, лишения их родительских прав или по другим причинам остались без родительского попечения, а также для защиты личных и имущественных прав и интересов этих детей устанавливается опека или попечительство.
Согласно ст.28 ГК за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Никакие другие лица, даже самые близкие родственники, не вправе совершать от их имени какие-либо сделки. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 16 лет. Они вправе быть членами кооперативов (ст.26 ГК).
Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст.27 ГК).
В связи с многочисленными фактами нарушения жилищных прав несовершеннолетних, связанными с исключением их из числа собственников жилых помещений при приватизации этих помещений и с последующим лишением жилья при его отчуждении, Федеральным законом от 11 августа 1994 года были внесены изменения и дополнения в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае помещения несовершеннолетнего в детское воспитательное учреждение его администрация, родители (усыновители) либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.
Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Ответственность за незаконные операции с жильем.
Гражданско-правовая и уголовная ответственность участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы. Уголовным кодексом Российской Федерации, введенным в действие с 1 января 1997 года, мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст.179 ГК): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.
Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне.
Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности, которые существенно усилены в новом УК.
Так, согласно ст.159 УК лица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными или исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.
Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Однако уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст.163 УК как вымогательство.
Вымогательством считается требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего либо его близких. Это преступление может повлечь наказание в виде лишения свободы до пятнадцати лет с конфискацией имущества.
Одним из оснований признания сделки недействительной по ст.179 Гражданского кодекса служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.
В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст.163 УК.
Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего, например угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Договор купли-продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.

Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).

Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.

В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.

Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Документы при оформлении купли-продажи жилья.

Документы при оформлении купли-продажи жилья.

Рассмотрим основные особенности этих документов.

Регистрационное удостоверение подразумевает, что квартира была приватизирована именно продавцами. В этом документе могут быть указаны как доли, так и несколько совладельцев. Указывается характер собственности: личная или совместная. На данном документе должна стоять именно гербовая (а не для справок) печать муниципального предприятия технической инвентаризации (МПТИ), а также, должна стоять подпись начальника МПТИ (БТИ).

Нотариальные договора показывают, каким путем квартира перешла в собственность. Одна из особенностей этих договоров состоит в том, что они определяют как настоящих, так и предыдущих собственников. Также, можно определить, соответствует ли жилая площадь, указанная в договоре, реальной площади квартиры. Нередки случаи, когда владельцы квартир завышают размеры жилой площади. Из договора можно узнать инвентаризационную оценку МПТИ, сумму сделки, либо доплаты. Особое внимание нужно обратить на печати. В конце каждого договора должна стоять личная печать нотариуса (для частного) или гербовая печать государственной нотариальной конторы. Затем, должны стоять круглая гербовая печать МПТИ и прямоугольный штамп, подтверждающий регистрацию.

Кроме вышеперечисленных документов, необходимо наличие справки из МПТИ на продажу квартиры, подтверждающей, что она не находится под арестом и действительно принадлежит собственнику, а также справки из налоговой инспекции района, в котором находится жилое помещение о том, что ее владельцем недоимок по налогам перед государством не числится.

После проверки всех этих данных, можно смело приступать к оформлению договора купли-продажи.

Оформление договора купли-продажи.

Оформление договора купли-продажи.

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в МПТИ. До регистрации договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения. Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания: связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где расположено жилое строение или такая связь отсутствует.

По этому основанию выделяются два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение;

- договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность.

К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки по купле-продаже недвижимости, предметом которых является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок.

По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, что и продавец недвижимости.

Купля-продажа квартиры в многоквартирном доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома.

Нотариальное оформление договора купли-продажи.

Нотариальное оформление договора купли-продажи.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли-продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Однако Федеральным законом от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (ст.7) установлено, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст.550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Если сделка все же оформляется в нотариальном порядке , в зависимости от разновидности договора, требуются определенные документы.

Если проводить классификацию договоров купли-продажи по предмету, то в зависимости от того, какие жилые помещения отчуждаются, можно выделить следующие виды договоров и определенные для каждого из них, предоставляемые нотариусу документы:

- купля-продажа приватизированных муниципальных квартир: договор о передаче муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья (ДМЖ), свидетельство о собственности на жилище, справка районного (городского) МПТИ об оценке стоимости жилья.

- кооперативные квартиры с выплаченным паем: свидетельство собственности на жилье, справка ЖСК о сумме выплаченного пая (ГК РФ, ст. 552), зарегистрированная в Департаменте муниципального жилья, справка БТИ об оценке квартиры.

- жилые помещения, приобретенные в собственность по гражданско-правовым сделкам: оригинал договора, зарегистрированного в ДМЖ, справка БТИ об оценке стоимости.

- жилые помещения, приобретенные в порядке наследования: свидетельство о праве на наследство, свидетельство о собственности на жилище, справка БТИ об оценке стоимости.

- комнаты в коммунальных квартирах: свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади), справка из ремонтно-эксплуатационного предприятия (РЭП) об оплате коммунальных услуг, договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в ДМЖ, соглашение определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное ДМЖ, справка МПТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры, с указанием размеров долей всех ее собственников, заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты за указанную договорную цену.

Правоустанавливающим документом на жилой дом, кроме договоров купли-продажи, мены, свидетельства о праве на наследство, договора дарения, служит типовой договор о возведении частного индивидуального дома.

В случае, когда дом переводится из садовых участков в индивидуальное жилое домовладение с присвоением почтового адреса, помимо типового договора о возведении индивидуального жилого дома, должен быть акт приемки-сдачи этого дома. Он выдается архитектурным отделом города или района.

Так же могут потребоваться справка из налоговой инспекции района об отсутствии задолженности, справка из Госстраха района о том, что дом застрахован, домовая книга, но это более второстепенные документы.

Оформление договоров купли продажи долевых собственников.

Оформление договоров купли продажи долевых собственников.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий. Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).

Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств, следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника).

Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Такое разрешение может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования. В случае же заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в суде.

Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.

Налоги при оформлении купли-продажи.

Налоги при оформлении купли-продажи.

Суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом. Как правило, большая часть оформления сделок, укладывается в эти пределы.

С остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы.

Кроме того, существует нотариальная пошлина в размере 4%.

Стремясь "убить двух зайцев сразу", наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости МПТИ (БТИ), согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления и полностью обходится подоходный налог.

Наибольшим препятствием на данном пути может стать встреча с налоговым инспектором, когда он будет выдавать справку об отсутствии задолженностей по налогу со строений и сооружений. Некоторые инспектора задают вопросы о сумме предстоящей сделки и пытаются написать на справке рыночную стоимость квартиры, что выходит за пределы их компетенции. В этом случае, лучше всего решить вопрос с начальником инспекции.

Некоторые находчивые продавцы и покупатели "открыли" способ продажи квартир через оформление договора дарения - так налоги меньше. Договор дарения делается в четырех экземплярах, причем четвертый экземпляр нотариусом отправляется в налоговую службу. Поэтому нельзя исключать возможности появления в дверях дома продавца или покупателя налоговых инспекторов, задающих бестактные вопросы о том, так ли были глубоки взаимные чувства, чтобы их результатом явилось дарение жилого помещения. Кроме того, не следует забывать о любознательных соседях. Бывали случаи, когда после оформления "дарения", лицо, получившее щедрый подарок, мило улыбалось благодетелю и махало ручкой на прощание, сделав вид, что первый раз слышит "о каких-то деньгах".

Цена в договоре купли-продажи жилого помещения.

Цена в договоре купли-продажи жилого помещения.

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья.

К таковым мы можем отнести следующие.

Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу.

Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство.

Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения.

В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

В-четвертых, ГК РФ, статья 424, часть 3. однотипность значительной части жилого фонда, что обуславливает подход к его оценке.

Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей:

1. Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.

2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью" того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие: а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская", "хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная; б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей); в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее; г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее; д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные; е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений; ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи; з) Состояние здания, его возраст; и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка; к) Факторы ограничения в правах владения.

3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.

5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.

Криминальный бизнес на рынке жилья.

Криминальный бизнес на рынке жилья.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.

Рассматрим самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Обман с пропиской.

Обман с пропиской.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но, тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и, бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно, не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность).

Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

Продажа квартиры лицом, который не является ее собственником.

Продажа квартиры лицом, который не является ее собственником.

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например, сдано им по договору найма.

Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.

Продажа жилья одновременно нескольким покупателям.

Продажа жилья одновременно нескольким покупателям.

Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.

Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации в муниципалитете, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры.

Недействительная сделка.

Недействительная сделка.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки.

Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики.

Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).

Получение с покупателя жилья задатка.

Получение с покупателя жилья задатка.

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст.380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме.

При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его.
В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.

Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких.

Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и, в случае заинтересованности в покупке, берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, наприме,р неделя или две.

Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.

После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы.

"Противоядие" против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.

Покупка квартир в строящихся домах в рассрочку.

Покупка квартир в строящихся домах в рассрочку.

Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей.

Поэтому, прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.

Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.

-Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

-Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.

-Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца.

-Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия.

-Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.

Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).

Как купить квартиру и не остаться без крыши над головой?

Как купить квартиру и не остаться без крыши над головой?

Как же купить квартиру и не остаться без крыши над головой?...
1. Квартиры разные нужны
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.

Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.

2. Квартирная арифметика

На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:

а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);

б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).

Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:

а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;

б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.

Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:

Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);

В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;

Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.

Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.

3. Кто крайний

Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).

В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки - это тяжелый удар по репутации фирмы.

Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:

а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;

б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.

Что нужно знать о задатке.

Что нужно знать о задатке.

Что нужно знать о задатке...

Задаток - одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар - что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток - не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Немного теории

Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.

Задаток - один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях - например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу - он вполне распространен.

Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?

Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, - в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) - хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!

И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).

Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, - ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.

Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, - иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) - поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон ... другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости

Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны - с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.

Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников - риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, - вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, - а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.

В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, - он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, - ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке - и...

Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу - да, а по букве закона - нет! Ведь основной договор еще не заключен!

Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.

Внимание: на арене - риэлтор!

Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма – ЗАО "Правовой центр жилья", которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки - г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, - хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” - т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, - а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.

Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.

Наша героиня решила “не упускать шанс” - и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец - владелица квартиры - обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Опасное соседство

Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.

Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, - а значит, и права проживания в квартире?

На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила "Правовому центру жилья" о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.

Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? - Н.! - Значит, и вина - ее!

Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, - фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).

Кто же прав?

Нам кажется, что позиция "Правового центра жилья" в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может - скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.

Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 - о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 - об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):

“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).

“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)... повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).

Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, - и договор не был заключен по ее вине.

Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка - именно как задатка! - не возникает.

Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, - все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.

Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, - ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.

Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога - поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.

К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут - если уж судьба поставила их в такую ситуацию - бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.

Методы аферистов.

Методы аферистов.

Между собой аферисты подразделяют всех остальных на «терпил» и «фофанов». «Фофан» - тот кого еще не облапошили. «Терпило» соответственно… Между ними промежуточное состояние: «кадр» или «клиент».
Термины приведенные мной не обязательны, я взял их в качестве примера из менее «терзающего слух» арго. Процессы перехода «доверчивого товарища» из разряда «фофанов» в разряд «терпил» только на первый взгляд бесконечно разнообразны, на самом деле все они строятся по одной схеме и на одном фундаменте: желании получить что-то много лучшее за минимальные деньги подкрепленном уверенностью что Вы «самый умный». Кстати, Вы можете не считать себя «умнее всех», они Вас убедят не только в этом.

И соответственно, чтоб не стать «клиентом», достаточно понять одну простую истину: все имеет свою РЕАЛЬНУЮ цену!

Теперь непосредственно к аферам (кстати, терминология по ходу дальнейшего рассказа реальная, из риэлторского арго, перевод в скобках).

"Лохотрон"

1 – самая распространенная - «Лохотрон». Снять квартиру (помещение) непросто, и Вы естественно стараетесь задействовать максимум ресурсов. Один из них, естественно риэлторские агентства, но 100% комиссии!!! «Жаба давит». Считайте что Вы уже «клиент». В один прекрасный момент Вы, позвонив по очередной рекламе (особенно «бесплатной» в ИРР, на их языке «замануха») услышите их «кашу» (стабильный спич, приятный и долгожданный как вода в пустыне). Цитирую, примерно: «Всего за (от 300 до 1000 руб для квартир и от 70 до 300$ для нежилых) мы будем предоставлять Вам в течении недели ЛИСТАМИ подходящие Вам варианты, это именно та информация с которой работают ВСЕ агентства».

Просить можно что угодно: квартиру с евроремонтом за 100$ в Армянском переулке – пожалуйста, офис в «Александр хаус» за 1000 руб/м/год – проще простого!!! Более того. Вам даже дадут поговорить с хозяином помещения (квартиры), прям из офиса, и Вы сами назначите просмотр на вечер того же дня.

Новый термин: «Попугайчики» – диспетчера на домашних телефонах, до определенного часа они отвечают «Нет, еще не сдали. Вечером можно посмотреть, но давайте дополнительно созвонимся после 19». «Не сдали» все что угодно, чем интересуетесь, то и «Не сдали». А после часа Х, «Война, эпидемия, снежный буран, соседи затопили….» в общем «Fenita la komedia!!!».

В конторе посочувствуют, и дадут распечатку квартир (помещений) при первом взгляде на которую «глаза разбегаются», но это только на первый взгляд. Шансов поселиться при ее помощи у Вас, как у Чебурашки против Тайсона.

Но не стоит подозревать в аферизме всех кто предлагает приобрести такой список, некоторые действительно пытаются работать таким образом и выкладывают немалые деньги за то чтоб в передаваемых Вам листах было хоть что-то реальное.

Опять «НО». Попробуйте подсчитать Ваш шанс, когда в «погоне» за квартирой против Вас играет агент не только получивший такую же распечатку в лучшем случае на час раньше (компьютер работает быстрее факса), но и умеющий ТАК поговорить с арендодателем, что он будет ждать только его.

"Приватизация"

2 – часто встречающаяся – «Приватизация». В основном попадаются «клиенты» «лохотрона» и ищущие самостоятельно, бывает, ловятся и агентства, но это редкость. Как это делается. «Приватизатор» снимает квартиру (про нежилые не скажу, не слышал), например однушку, баксов за 300-350 в месяц и заявляет ее «лохотронщикам» за 200-250 с торгом, да еще и без предоплаты.

В квартиру приносятся пустые коробки, когда «клиент» приезжает смотреть (квартира естественно нравиться), его просят подождать 3-4 дня «приедет сын на машине, вывезет остатки вещей на дачу», а пока оставьте залог, от 50 до 100%, остальное, когда будете вселяться.

Вселяться Вы будете, семей десять, причем одновременно.

«Приватизаторами» эти ребятки называются из-за предъявления Вам в подтверждение своих прав на квартиру «Свидетельства о приватизации», естественно поддельного, а то и вообще ксерокопию. ЕЩЕ НИКТО НЕ УДОСУЖИЛСЯ НОРМАЛЬНО РАЗГЛЯДЕТЬ ЭТУ РОЗОВУЮ БУМАЖКУ!!! Оно и понятно, как можно думать о плохом, когда тут ТАКАЯ квартира и за такие деньги. Раньше, когда оформление квартир в собственность было проще, по этой же схеме их продавали.

"Пастухи"

3 – последнее время встречается редко, но «горят» на этом даже самые опытные агенты (сам попадал): «Пастухи».

Вы снимаете квартиру (про нежилые не скажу, не слышал), даже с агентом, хорошую и недорого.

Нормальный агент в таком случае все бумаги, разве что на вкус не попробует. Все в порядке.

Платите деньги, договариваетесь когда привезете мебель. Все. В квартиру Вас больше не пустят. Можете кричать перед дверью сколько угодно, вместе с агентом и милицией. Приедут ребятки «семь на восемь» и популярно объяснят Вашей компании что к чему. А милиция, что милиция, с ними тоже можно договориться.

Судиться с хозяйкой – глухой номер, мало того что с нее взять нечего у нее еще и «белый билет» в кармане.

Единственная возможность минимализировать вероятность встречи с «пастухами» и ее последствия - обратиться в агентство.

Во всех нормальных агентствах есть списки «гнилых» квартир. А попадетесь - агентство вернет деньги, полностью.

"Купи - продайки"

Весь дальнейший текст не моего пера. Я его скачал давным-давно с какого-то сайта и наконец-то дошли руки его поправить, окрасиветь и подогнать под «свой» стиль изложения. Если этот текст принадлежит Вам – сообщите, ссылочку внизу поставлю обязательно и с удовольствием.

1 - Что есть «грязная» квартира.

Покупателю предлагают (очень часто по низкой цене),так называемое, "палево" -квартиру, против бывших владельцев которой были совершены насильственные действия(они выехали под угрозами, насильно удерживаются, пропали без вести или убиты). Конечно, такой вариант сначала проходит "отмывку"(быстро переоформляется на абсолютно "чистого" и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с фармазонами).Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги...

2 – Втюхивание.

Мошенники предлагают покупателю, опять таки, часто по низкой цене, "грязную" квартиру или дом, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест),так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других). Иногда, так поступают "загнанные в угол" собственники квартир, ведь все сведения о наложении запрещений попадают в БТИ и органы госрегистрации в среднем через 2-3 дня после вынесения решения, что вполне достаточно, чтобы срочно найти покупателя и "впарить" ему грязный объект за "очень смешную" цену.

3 – Лжеоформление и лжерегистрация.

Для оформления сделки с Вашим участием, мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженоториальную контору (именно так, сто лет назад сделала известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, "продав" дом московского генерал-губернатора (нынешнюю мэрию) английской фирме). Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику(мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Если же Вы пользуетесь услугами хорошо знакомого Вам нотариуса, фармазоны могут обмануть при помощи лжерегистрации сделки в органах госрегистрации. Там всегда очереди, и партнёр-аферист предложит всё сделать "побыстрее", через его знакомых сотрудников. Подобные спектакли разыгрываются так мастерски, что жертва сама начинает уговаривать участников "решить вопрос" и даже предлагает ещё доплатить за услуги. "Специалисты" высокого класса успевают за те час - полтора, пока идёт лжерегистрация и покупатель отдал свой паспорт, съездить в банк и снять с ответственного хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель. Заканчивается всё тем, что сделки, оформленные по схеме "лженотариус" и "лжерегистрация", являются ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы, а деньги аферисту отданы...

4 – Лжеадреса.

Доверчивого гражданина, особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре города ,а документы оформляют на однокомнатную "хрущобу" на Сартировке. Здесь используются совпадения в именах улиц, или организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения. Очень часто подобное встречается при сделках с загородной недвижимостью - показывают роскошную трёхэтажную виллу, а документы оформляют на халупу - подсобку. История: однажды мошенники вышли на одного очень богатого человека президента нефтедобывающей компании из Тюменской области. В Москве он бывал редко, наслышан, что самый престижный район города - Фрунзенская набережная и Комсомольский проспект. Решил купить там квартиру... Когда личный самолёт нефтяника приземлился в Домодедово, аферисты повезли его смотреть квартиру на "Фрунзенскую набережную", а на самом деле это была Симоновская. "Развели" бедного на двести тысяч долларов (квартиру на "Автозаводской" оформили по подложным документам (по адресу "Комсомольский проспект")).

5 – Лжеобмены.

Разновидностей обмана при обмене и расселении столь много, что трудно на чём-либо остановиться. Наиболее типичны аферы "под сорванную сделку", в процессе приватизации ("под обменный ордер"), под "постройку коттеджа" и другие. Вот пример простейшей аферы при совершении обмена на "меньшую" - клиент переезжает из своей большей(лучшей)квартиры в меньшую(худшую) и хочет получить большую доплату...(г. Москва) Аферисты нашли пожилого человека, который не мог содержать свою трёхкомнатную квартиру на Кутузовском проспекте и желал бы переехать в однокомнатную на западе Москвы. Фармазоны привели старика смотреть очень хорошую "однушку" в цековском доме на Малой Филёвской. Квартира клиента устроила полностью, и хозяину однушки, который был в сговоре с аферистами, был задан вопрос: "За сколько Вы её продадите?" - За пятьдесят миллионов рублей. Следующий вопрос был к старику: - На какую доплату согласитесь? (Старика устраивали двадцать тысяч долларов - однушка была действительно очень хорошая). Дальше аферисты предложили старику продать свою квартиру за 30 тысяч долларов (10-за однушку и 20 доплата), что тот и сделал. После того, как "трёшка" была продана подставному (через три дня тот её перепродал за 90 тысяч долларов), деду сказали: "Извините, сделка сорвалась..." Хорошо, что при этом, не убили!

От Алексея (т.е меня): НЕ ВЕРЮ!!!

6 – Лжерасселения.

Лжерасселения заключаются в том, что фармазоны предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда, и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продаётся абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1-чужие или 2-многократные. В результате несчастные коммунальщики оказываются на улице, а аферисты "имеют" с покупателя большие деньги.

7 - Лжедоверенности

Мошенник оформляет квартиру или дом от своего имени, но по недействительной генеральной доверенности от продавца. Техника проведения подобных афер весьма проста и совершенна, наряду с откровенной липой и, так называемым, "палевом". Вам могут показать и подлинные доверенности, но в тот же день и час, когда по ним будет совершена сделка ,"доверителя" или уберут, или заставят сделать в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Естественно, что сделка с подобным документом ничтожна - никакой юридической силы она иметь не будет. Встречаются также случаи преступного сговора фармазонов с собственниками квартиры: сначала хозяин идёт к нотариусу и даёт доверенность, но подписывает её так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продаётся поверенным - аферистом, а затем, когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал. Суд будет на его стороне...

8 – Искусственное признание сделки недействительной.

Это самая интеллектуальная и изощрённая афера, на языке фармазонов именуемая "признанка" - совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать её через суд недействительной. О том, как совершаются подобные "разводки" и как с ними бороться, Вы сможете узнать из раздела этого сайта - Бесплатный сыр...,ссылка ниже. Кстати, грешат подобными вещами не только фармазоны - профессионалы, но и некоторые слишком ушлые продавцы квартир(очень часто пенсионеры).

9 – Получение авансов.

Аферы по принципу "вечером деньги - утром стулья" имеют место и на рынке недвижимости. Например, Вы даёте "продавцу" квартиры аванс, а потом тот благополучно скрывается, обобрав аналогично ещё десяток таких же. Другой вариант: аванс будет Вам возвращён через месяц-два после его беспроцентной "прокрутки". Бывает и так: лжепокупатель сначала даёт аванс, а потом станет его выбивать с продавца в двойном, пятерном размере. Повод всегда придумают...

От Алексея: опять не верю.

10 – Куклы различных видов.

Аферы этого типа используются при передаче наличных денег. Вместо таковых Вам могут впихнуть пачку резаной бумаги, фальшивые купюры, подменить чемодан с деньгами, предложить для проверки подлинности долларов лжедитектор валюты, который покажет, что и туалетная бумага является настоящими "стольниками", подменить список переписанных купюр или папку с документами. Главный принцип фармазонов-кукольников: "Ловкость рук - и никакого мошенничества".

11 – Риэлторская шваль. (От Алексея: вообще-то «щипачи»)

Так называются мелкие аферисты, не гнушающиеся суммами в 10-50 долларов с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто и не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с "нужным партнёром". Психологический расчёт их весьма точен - где оборачиваются миллионы, там тысячи не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев, не станут качать права.

От Алексея: лично был на квартире, которую явно никто никогда не снимет, описывают – дворец, приезжаешь – сарай, и хозяева: «Будте добры полтинничек за просмотр, за вами ведь и полы протереть надо», ну и обложил я их…, это году в 93 было, больше после этого не сталкивался.

12 – В два смычка.

Эта группа приёмов рассчитана на "разводку" психологически неопытных посредников по сделке. Сначала Вам звонит "продавец" квартиры ,на следующий день - "покупатель", которому именно такая квартира и нужна. Аферисты, естественно, работают в паре. Далее разыгрывается спектакль, в результате которого Вы оказываетесь должны "покупателю" сумму денег, равную стоимости квартиры "продавца". На эту тему у фармазонов очень много вариаций...

От Алексея: братва, агенты, будьте внимательны, если Вы работаете честно, и даете гарантию на заключенные сделки – этого дерьма и в аренде хватает (многотысячные конторы-однодневки они не трогают, крутят только «стариков» с Именами, обычно работают на квартирах порядка 500 баков).

13 – Начинающие агенты.

Если Вы начинающий посредник на рынке недвижимости, то стоит остерегаться такой простенькой и независимой аферы. Вам звонит "продавец" квартиры и назначает за неё вполне приемлемую цену. В тот же день или назавтра звонит "покупатель", которого, как раз интересует похожая квартира в этом районе. Вы везёте "покупателя" смотреть - тот готов сразу внести аванс. При этом лжепродавец утверждает, что он порядочный человек, раз договорился первым с Вами, то готов ещё два-три часа подождать. Вы звоните своему лжепокупателю - и выясняется, что он уехал на дачу, а телефона там нет... Таким образом, посредника раскручивают на то, чтобы он внёс аванс из своего кармана. На следующий день возвращается лжепокупатель и говорит, что передумал. Деньги, посреднику на вполне законных основаниях, не возвращаются.

От Алексея: бред.

14 – Деньги портят человека.

Думаю, что многим знакома ситуация, когда некоторая сумма денег в ближайшее время должна стать Вашей. А когда эта сумма значительна? Вот тут нередко попадают даже самые бывалые риэлтеры...У аферистов на этот счёт множество уловок. Приведу один очень наглый пример. Вы даёте рекламу на продажу эксклюзивной квартиры. Раздаётся звонок. Вам звонит совершенно незнакомый Вам человек и интересуется, как у Вас продвигается дело. Далее, объясняет, что у него похожая квартира и просит Вас после того, как Вами будет найден покупатель на Вашу квартиру, подыскать и на его, из числа звонивших. В разговоре выясняется, что квартира продаётся срочно и очень дёшево. Времени совсем нет ждать и, конечно, если Вы ему окажите такую услугу, то получите хорошее вознаграждение, причём в день внесения аванса. Вам намекают на то, что, если Вы не поторопитесь, то желающих оказаться на Вашем месте будет больше, чем достаточно. В то же время, если Вы сотрудник агентства, то всё это останется сугубо между Вами и т.п. Дальше Вас подводят к тому, точнее Вы сами наталкиваетесь на мысль, что в первую очередь нужно поторопиться с продажей "горящей" квартиры, а эксклюзив может и подождать. А расчёт афериста - прост!!! Вы находите покупателя, который вносит аванс, в его присутствии Вы получаете часть денег, соответственно, подписав, все необходимые бумаги. Аферист с деньгами пропадает, а Вы крайний... Причём, Вашего клиента больше будете волновать Вы, нежели тот аферист! Ведь в конечном счёте, это же Вы его выставили, да и деньги не забыли за это получить. Поэтому, стоит не забывать о том, что в том случае, если афериста всё-таки отыщут и дело дойдёт до суда, то на скамье подсудимых Вы будите сидеть рядышком, а вот, если нет, то можете оказаться там и один... Так, что тут, как в песне поётся, - думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь...

Рекомендации хозяевам квартир.

Рекомендации хозяевам квартир - как уберечься от нечистоплотных арендаторов.

Арендатор шустро слинял оставив в квартире только обои из счетов за телефон с шестью нулями? Раньше надо было думать.

Момент первый: что по этому поводу глаголет Закон. Если арендатор нагромил и наговорил больше чем на 200 МРОТов – статья 159 часть 2 (мошенничество). В милицию можете не ходить – искать их никто не будет, хотя должны объявить в федеральный розыск. Если хотите чтобы их на самом деле типа поискали, чапайте в милицию и в заявлении указывайте больше 500 МРОТов, это уже 159 часть 3. Но и Вас потрясут – откуда дровишки.

Момент второй: как избежать. Да никак. Только «шестое чувство», Ваше или работающего с Вами агента. И страхуйте сделку!!! В отличии от милиции страховые следователи за деньги работают – найдут.

Теперь про телефон. Уж сколько раз твердили миру: «Не отключайте восьмерку – хуже будет», не, привычка. По межгороду Ваш арендатор все равно позвонит, через телефониста и счет будет, причем поболе, но Вы об этом не узнаете – экспресс счет если отключена восьмерка не дают. Мораль: восьмерку не отключать и регулярно брать экспресс счет (тел: 912-1409 или ул. Гончарная, 30 (м. "Таганская")).

А залоги всякие умопомрачительные – тьфу. Сдала бабулька квартиру Россиянам – Москвичам, получила с них залог 300 североамериканских и предоплату за 2 месяца. Расслабилась – хорошие ребята, молодая семья. Ребята срулили через 2 месяца в неизвестном направлении, а на бабульку МГТС в суд подало – международный переговорный пункт это Вам не шуточки, а большие деньги.

Думать надо кого в квартиру пускать. Рекомендаций здесь можно дать множество, но поручиться нельзя ни за одну. Одно точно, самые надежные клиенты это семья с ребенком или командировочный (за них фирма платит и договор, в основном, оформляется на юридическое лицо). А Москвич, не Москвич роли особо не играет, кидал везде хватает. Кроме того, частенько, особенно последнее время, арендаторы показывают рекомендации от прежних арендодателей – не обольщайтесь особо. Если в рекомендательном письме нет телефона и имени: позвонить и поговорить – фуфло. Есть – хорошо, но 50/50. Может фуфло, а может и нет. По себе сужу. Сколько раз переезжал – ни одного рекомендательного письма нет, но со всеми прежними «хозяевами» до сих пор в хороших отношениях.

Мааааленькая, но значительная хитрость аренды. Сумма, за которую Вы хотите сдать свою квартиру. Выигрываете в деньгах – проигрываете в выборе арендаторов (читай: спокойном сне) и наоборот. Предположим, реальная рыночная стоимость Вашей однушки 250 иХ. Выставите ее за эту цену – от клиентов отбоя не будет, но от таких же «среднестатистических». Прибавите 50 – все, прощай спокойный сон, въедут к Вам только те, кого больше никто не берет. Вычесть 50 – имеете право выбирать из лучшего и спать спокойно. А так, чтоб и на елку с мороженым и вдоль моря на велосипеде редко бывает и стоит времени, которое Ваша квартира будет бесприбыльно простаивать.

Покупка квартиры: как уберечься от мошенников?

Покупка квартиры: как уберечься от мошенников?

Арсенал мошенников богат и абсолютной защиты от обмана не существует. Обманывают и покупателей и продавцов, и даже посредников. Сегодня мы остановимся на технологии мошеннических действий, когда пострадавшим оказывается покупатель.

В договоре купли-продажи указывается меньшая сумма, чем реально предлагается продавцу. После этого договор признается недействительным по заранее подготовленным основаниям, а продавец возвращает в судебном порядке договорную сумму покупателю.

Как известно, реальная цена сделки занижается в договоре с целью уклонения от уплаты налога. В соответствии с законом "О подоходном налоге" продавец квартиры уплачивает налог с сумм, вырученных от продажи собственного имущества в части, превосходящей 5000 минимальных размеров платы труда за год. Сегодня эта сумма составляет 16500 долларов. Следовательно, если квартира продается за меньшую сумму и это единственная продажа имущества в год, то ни о каком налоге речи быть не может. Если квартира продана за большую сумму, чем 16500 долларов, то подоходный налог - проблема продавца квартиры, а покупатель никаких налогов не платит. Что касается государственной пошлины, то личная "экономия" покупателя составляет не более одного процента от договорной цены квартиры, а это явно не стоит риска оказаться жертвой мошенников. В любом случае потребуйте от продавца расписку в получении всей переданной ему суммы.

Продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников. Проверить самостоятельно круг наследников очень трудно, ведь в него могут входить дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т. д.

Когда правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, подобное мошенничество практически не возможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность.

Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности при обстоятельствах, прекращающих действие доверенности. Основание для прекращения действия доверенности может бать истечение срока или отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным. Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, а часто доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Наведите справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. В результате этих действий вы должны получить для себя ответ на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности вам не понятны, воздержитесь от сделки.

Нарушение прав несовершеннолетних детей. Если дети обладают правом собственности или пользования жильем., то для совершения сделки с такой квартирой необходимо разрешение органов опеки и попечительство. Также необходимо согласие второго родителя, если он не лишен родительских прав. Учтите, что в интересах ребенка суд моментально расторгает сделки о купле- продаже квартир, не разбирая, кто прав, кто виноват. Одна многодетная мамаша продала свою квартиру восемь раз, и все восемь раз суд защищал права ее детей. Милиция, по соображению гуманности, тоже не трогала "мать-героиню". Если вы обнаружили, что в квартире были когда-то прописаны дети собственника, а потом они куда-то исчезли, посчитайте, сколько им лет. Если меньше 18, то вы должны проявить интерес к их дальнейшей судьбе.

Воздержитесь от сделок, которые проводит опекун от имени несовершеннолетнего собственника квартиры. Ничего необычного или незаконного в этом нет, но пусть со сложными случаями работают профессионалы.

Подделка правоустанавливающих документов. К документам, подтверждающим права собственности на квартиру, относятся: свид6тельство о праве собственности и договор передачи, договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, завещание. Подлинность свидетельства о праве собственности и наследования документы можно проверить в выдающем их органе.

Чаще всего подделывают договоры купли-продажи и дарения, ведь эти документы может состряпать любой нотариус прямо "на коленке". На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп регистрации. Вы можете проверить подлинность регистрации в органе, который осуществляет ее.

Для продажи квартиры необходимо собрать целый пакет документов: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справки БТИ, справку об уплате из налоговой инспекции и т. д. Подделать весь пакет документов сложно, поэтому злоумышленники смешивают подлинные документы и фальшивые. Проследите, чтобы в разных документах не было несоответствия лиц, времени и места действия. Полезно поинтересоваться у соседей, знают ли они хозяина квартиры. Ведь часто по поддельным документам жилье продают наниматели. Сделка по фиктивным документам происходит в большинстве случаях с участием "своего" нотариуса.

Получение продавцом задатка после осмотра квартиры покупателем и дальнейшей отказ продавца от сделки или его исчезновение. Никогда не давайте задатка или аванса без договора. Вместо внесения задатка можно заключить с продавцом договор о намереньях, а если продавец упрямится, ограничитесь суммой 200-300 долларов.

Смена номера дома или квартиры и показ другого помещения. Этот фокус обычно применяется в домах старой постройки в центре города, где на лестничной клетки одна квартира, а нумерация строений может быть очень путанной. Возьмите в БТИ план квартиры и сравните его с тем, что вам показывают. Номер дома и квартиры легче всего проверить в беседе с соседями. Кстати, разговором с соседями не пренебрегают и профессионалы, устанавливающие "юридическую чистоту" жилья. Специалисты не советуют начинать со звонков в квартиры, лучше завести беседу во дворе - с бабушками, молодыми мамашами с колясками.

Человеку, который впервые сталкивается с покупкой или обменом квартиры, мы бы посоветовали обратиться к профессионалам в агентство недвижимости. Вам помогут юридически грамотно решить вопросы, связанные с покупкой квартиры.

Азбука мошенничества.

Азбука мошенничества.

Преступления на рынке недвижимости Профессиональные мошенники и дилетанты, стремясь заполучитьв собственность чужую недвижимость, располагают массой способовобмана граждан. С некоторыми из них стоит познакомиться.

А еще был случай...

Небольшой экскурс в историю. Способв стиле Остапа Бендера, хорошо зарекомендовавший себя в определенных кругах в недалеком прошлом: мошенники, представившись маклерами или агентами по продаже недвижимости, продают квартиру иногороднему покупателю, который неориентируется в городе. В темное время суток его приглашают посмотреть квартирку. Предварительно с "хрущевки" на окраинегорода, где и находится продаваемая квартира, снимается табличка с адресом и вывешивается на новый дом с квартирами улучшенной планировки, находящийся в престижном районе. Покупатель, придя на осмотр, видит, что адрес, указанный в документах, совпадает с тем, который указан насамом доме, совпадает также этажность идаже метраж ("показательная" квартира нанимается мошенниками специально, а владельцу такого жилья платят за услугу отдельно). В юридическом отношении квартираоказывается безупречно чистой, и нотариусспокойно заверяет сделку своейподписью. Получив деньги в размере стоимости квартиры улучшенной планировки, продавцы аферисты исчезают со сцены. Со временем окрепла не только бдительность наученных горьким опытом собственников жилья, но и правовая инфраструктура рынка недвижимости. Сегодня многократно усложнившаяся структура рынка недвижимости изменила и способ мышления мошенников, которые стали более изобретательными и жизнеспособными. Для современных махинаторов характерна тщательная проработка всех официальных бумаг, необходимых для организации аферы: готовя для своего "клиента" пакет документов, мошенники придают значение любой мелочи и не упускают из виду ни одной детали, используя при этом последние достижения компьютерной и копировальной техники. В описываемом случае жертва проявила удивительное легкомыслие, поведав случайному знакомому о своих жилищныхпроблемах и желании в ближайшее времякупить квартиру. Новый друг проникся чувством глубокой жалости к даме, поведавшей ему о жилищных проблемах, и вызвался ей помочь.Тем более что именно в тот момент он и сам по его словам, нуждался в жилье и ужеприсмотрел для себя замечательную двух комнатную квартиру в строящемся доме. Он предложил жертве "очень удачный" вариант:приобрести ее в складчину. При этом "джентльмен" весьма убедительноописи все преимущества именно такого подхода к приобретению жилья. Поразмыслив, женщина осторожно согласилась, а через несколько дней "друг"ошарашил ее "радостным" известием квартира ужекуплена, причем на ее имя, хотя денег она еще не платила. "Заботливый друг" сам, на свой страх и риск, рассчитался за жилье.Тут же изумленной женщине был представлен полный пакет документов сделки. На официальных бланках договоров, платежного поручения и квитанциик приходному кассовому ордеру стояли названия строительной организации, агентства недвижимости, банка, их печати и подписи руководителей - все в безупречномпорядке. Указана в документах была и сумма, которую приятель якобы заплатил за квартиру. Закончив церемонию ознакомления жертвы с документами, мошенник вежливо попросил у нее денег, вернее, ту сумму, которую женщина, в соответствии с устнойдоговоренностью, должна была вложить впокупку квартиры в качестве своего пая. Припрятав в надежное место фальшивыедокументы, она выложила "благодетелю" требуемую сумму. Надо ли говорить, чтомошенник бесследно исчез вместе с деньгами? Правда, спустя некоторое время, когда женщина все-таки обнаружила коварство своего "друга" и обратилась за помощью вправоохранительные органы, аферист былзадержан, Но денег у него не было, кв . ли они появятся в ближайшее время. В этой истории самым показательным является то, что мошенник в подложных, документах указал названия самых известныхв Самаре риэлторских фирм, поставил фамилии руководителей, которых знают, уважаютвомногих структурахгорода ивласти. По мнению следователя, занимающегося этимделом, такая ситуация вполне типична для нынешнего времени. Сегодня аферисты предпочитаютзаключатьсо своими жертвами сделки от имени популярных агентств , и риэлторских компанийименуя при этом себя их сотрудниками, зато и руководителями. Потом уже в кабинетеследователя выясняется, что "специалисты эти никогда не работали в названных фирмах, в лучшем случае были их внештатнымисотрудниками. Совет здесь можнодать только один , вступая в деловое сотрудничество с посредником , будь то , частный маклер или профессиональный риэлтор, обязательно убедитесь, что он действительно тот, за кого себя выдает. Сделать это совсем не сложно достаточно лишь позвонить в ту фирму представителем , которой именует себя ваш помощник, а еще лучше назначить ему там свидание. Придя чуть раньше назначенного времени, необходимо также проверить наличие у фирмы лицензии на осуществление риэлторской деятельности. Кроме того,ваш помощник, если он действительно хороший специалист, должен иметь при себеименную лицензионную карточку риэлтора. И еще одна важная деталь: подписание документов сделки должно проходить исключительно в помещении офиса риэлторского агентства.

Домик с подвохом

Теперь о долевом строительстве. Начнем с истории, которая произошла совсемнедавно, правда, не у нас, а в Москве. Некоторая фирма открыла в центре города модный офис, а где-то на окраине взяла участок земли и разместила там строительные вагончики. Одновременно с этим начала проводить широкую рекламную кампанию для привлечения дольщиков. Главным козырем в рекламе стали заманчивые цены на строящееся жилье - ниже средних по Москве. После этого, буквально в считанные дни была возведена "коробка" - голые стены без отделки и коммуникаций. Видя все это, дольщики начали вкладывать деньги. Как только в руках организаторов "долевого строительства" оказалась крупная сумма, они растворились в воздухе. А спустя некоторое время обескураженные дольщики выяснили, что по плану генеральной застройки города на месте их "коробки" должно было быть совсем другое сооружение , и разрешения на застрой земли никто , никогда не выдавал, так что претензии предъявлять некому, поскольку фирмы, в которую они обращались для заключения договоров об участии в долевом строительстве, больше не существует. После долгих мытарств и хождений по инстанциям обманутым дольщикам выдали разрешение на достройку. Но поскольку "коробка" строилась без соблюдения каких-либо технических стандартов и норм, то разумнее было бы ее полностью разобрать, а бетонные плиты реализовать по остаточной стоимости. В Самаре историй, подобных этой, пока не происходило, тем не менее, директор Самарской областной регистрационной палаты Ольга Гальцова считает, что на сегодняшний день инвесторы - граждане и юридические лица, заключающие договор о долевом участии в строительстве, не защищены с правовой точки зрения от недобросовестных заказчиков. Поэтому, когдавы заключаете договор о долевом участии,не исключено, что на этот же самый объект недвижимого имущества у заказчика будет еще несколько аналогичных договоров, нос другими физическими или юридическими лицами. Такие случаи время от времени происходят. К сожалению, ошибку или умышленное злоупотребление вы сможете выявить лишь на стадии сдачи дома и перехода права собственности. Такая ситуация не может удовлетворять ни юристов, ни риэлторов . Гальцова считает, что для решения этой проблемы необходимо ведение специального учета договоров о долевом участии. Его отсутствие серьезно тормозит развитие всего рынка недвижимости, поскольку никто не хочет вкладывать свои деньги, не заручившись определенными правовыми гарантиями. Все хотят быть уверенными в том, что вдальнейшем с гражданином или юридическим лицом не произойдет никаких казусов, и он будет единственным собственником купленного им жилья.

Перечисленные способы обмана граждан имеют четкое определение в Уголовном кодексе РФ. Но существуют еще и так называемые законные обманы. Познакомиться с ними можно на примере работы так называемых риэлторских фирм-однодневок . Как правило, руководители этих небольших организаций имеют огромные амбиции и смутное представление отой деятельности, которой они собираются заниматься. Если в такую фирму за помощью в решении возникших проблем с недвижимостью обращается влиятельный, солидный и очень состоятельный клиент, то с ним будут работать на таких условиях, на которыхни одно уважающее себя агентство или просто частный маклер работать не согласится по причине их крайней унизительности. Идя на поводу у "крутого" клиента, фирма старается максимально завыситьцену на его объект, а величина комиссионных зачастую не превышает одного процента. Но если сюда приходит клиент,не знающий ни законов, ни своих прав, о его ожидают тяжелые испытания. Обычно он попадает в финансовую зависимость от фирмы или связывается довольно жестким договором об оказании услуг . Если клиент уже внес определенную сумму на текущие расходы, связанные с решением его проблем, то в случае невыполнения фирмой своих обязательств перед клиентом или выполнения их ненадлежащим образом (что чаще всего и случается), получить деньги обратно он, вероятнее всего, не сможет. Кроме того, заключаемый с подобной фирмой-однодневкой договор связывает клиента во времени, то есть в течение оговоренного срока он не имеет права работать с другими агентствами. А поскольку специалисты такой фирмы, мягко говоря,не компетентны в своей области, то заканчивается все для клиента потерей не только времени, но и денег. В условиях экономической нестабильности цены, в том числе и на недвижимость меняются очень быстро,и то, что еще вчера можно было продать или купить, например, за 20 тысяч долларов, через два-три месяца этих денег уже не стоит. Для привлечения доверчивых и неискушенных клиентов фирмы-однодневки идут на различные ухищрения: гарантируют немыслимые льготные расценки на услуги(хотя цены на объекты уже изначально завышены), дают обязательства совершать фантастические варианты обменов. А в итоге квартира клиента выставляется на продажу по баснословно высокой цене и без каких-либо о6ещанных гибких вариантов. Покупателей на такую квартиру, естественно, нет, клиенту же остается только сидеть и ждать, как водится, безрезультатно. Влучшем случае он просто оплачивает расходы, "понесенные" фирмой, и уходит из нее по истечении срока договора. Если же вдруг появляется какой-то реальный вариант обмена или продажи, то фирма очень быстро перекраивает условия договора с клиентом на самых невыгодных для негоусловиях. Объясняется это чем угодно всевозможными трудностями, стихийными бедствиями, политической и экономической нестабильностью. В этом случае клиент опять же теряет время и деньги. К счастью, фирмы-однодневки долго на рынке не работают, и риэлторы говорят о том, что в Самаре такое явление - редкость, но, тем не менее, знать о нем надо. Придя же впервые в агентство, совсем нелишним будет поинтересоваться, как долго оно работает , и много ли имеет довольных клиентов.

Где "зарыта собака", знает только юрист

Нередко в риэлторское агентство люди приходят с проблемой, которую до этого пытался решить какой-нибудь "дикий" риэлтор. Последствия его "работы" иногда бывает невозможно исправить. Например, несколько месяцев назад в одну уважаемую фирму обратился солидный пожилой человек с просьбой помочь продать квартиру. Риэлторы стали проверять ее юридическую чистоту и обнаружили, что некоторое время назад за три продажи до планируемой, совершавшие сделку граждане нарушили права несовершеннолетнего ребенка, что в будущем должно спровоцировать большие неприятности для всех последующих покупателей этой квартиры. Пройдут годы, ребенок, оставленный когда-то без жилья, вырастет и узнает о том, что его права на квартиру когда-то были нарушены. Если он пожелает их восстановить, то закон будет на его стороне, и он сумеет отсудить свои "квадратные метры" даже в том случае, если квартиру перепродавали бесчисленное количество раз. Гражданин, пришедший продавать свою квартиру, конечно, ничего обо всем этом не знал, ведь в той злополучной сделке, которую обнаружили риэлторы, он не участвовал и приобрел жилплощадь через неизвестного посредника гораздо позже, когда владельцы квартиры сменились уже трижды. Искренне сочувствуя обратившемуся за помощью человеку, стати, весьма известному в городе, риэлторы фирмы вынуждены были отказать ему в услугах, связанных с продажей его жилья. Вывод здесь таков участие юриста в любой сделке, связанной с недвижимостью - не роскошь, а жесткая необходимость. Только профессионал, имеющий специальную юридическую подготовку и соответствующую информационную базу, сможет уберечь вас от покупки "нечистых", с юридической точки зрения, квартир, обремененных грузом нерешенных проблем. По - этому выбор можно будет считать оптимальным, если вашим помощником станет агентство, имеющее лицензию на оказание не только риэлторских, но и юридических услуг.

Московская прописка (регистрация).

Московская прописка (регистрация).

Слово "регистрация" обрело в Москве магический смысл. Сегодня, чтобы получить заветный штамп в паспорте и, расправив плечи, ходить по столице без боязни быть обобранным или упрятанным в милицейский "обезьянник", мало быть состоятельным или ссылаться на закон. Надо знать новые правила игры. Их много, и они запутанны, как торговые ряды на восточном базаре.

Первыми в этот базарный ряд попадают приезжающие на знаменитую площадь трех вокзалов - Казанского, Ярославского и Ленинградского. Обязательный привокзальный атрибут - молчаливый молодой парень в темных очках с табличкой в руке "Дипломы и другое". Вот ради этого "другого" он и появляется, как правило, перед приходом поездов из Средней Азии и Кавказа. На просьбу помочь с регистрацией в Москве мне, "клиенту" с неазиатской внешностью, реагирует настороженно:

- Не видишь, "дипломы" написано?

Чуть сбивчиво рассказываю заранее подготовленную легенду о том, что приехал на стажировку, зарегистрировался, а вот нагрянувших непрямых родственников - племянника и его отца - зарегистрировать у себя не имею права.

- Штука, - продолжая недоверчиво меня изучать, говорит вокзальный коробейник.

- За двоих? - почти уверен я. И зря. Торговец регистрациями усмехается: "С каждого". Но легко соглашается на 700 рублей за справку. Дело дошло до оформления документов тут же, в толпе. Торговец вынул из нагрудного кармана два листа-вкладыша с печатями.

- Фамилии поставишь сам, давай деньги.

Фокус в том, что приезжие, как правило рабочие-нелегалы, деньги отдают не торговцу, а земляку-"бригадиру", который "по знакомству" приобретает фальшивые справки оптом. Новички не знают, что фальшивку легко вычислить: на отксерокопированном вкладыше указывается срок "временной регистрации" - месяц, хотя ограничения по срокам отменены Верховным судом РФ еще в конце прошлого года. Да и сам "вкладыш", похожий как близнец на своего двойника из советского паспорта, тоже фикция - настоящая справка выглядит по-другому.

Так что "документ" действует до первого милицейского поста. И вот тогда приехавшие в Москву на заработки, наверное, уже миллионы людей из российских регионов и стран СНГ встают перед выбором - либо купить настоящую регистрацию через знакомых, либо платить дань "крышующим" милиционерам. Чаще справку покупают. Пока она относительно недорогая - 2000-3500 рублей. И поймать за руку "бизнесменов" от прописки почти никогда не удается. Разве что случайно, как было с "чеченским террористом" Салманом Багаевым.

Инвалид детства, в столицу он приехал на операцию, договоренность о которой была достигнута благодаря содействию правозащитников из "Мемориала". Однако оказалось, что получить пенсию и встать на операционный учет в Москве гораздо сложнее, чем договориться о дорогущей операции, которая делалась из бюджетных денег. Больного уже прооперировали, вставили ему электрокардиостимулятор, без которого он бы умер, а регистрации, а значит, разрешения на операцию и права на получение пенсии, не было. Сестра не могла зарегистрировать больного у себя дома - не хватало площади, соответствовавшей "санитарным нормам".

Когда шла послеоперационная реабилитация, сестра Багаева через посредников в милиции купила ему регистрационную справку за 2000 рублей. Больной сразу же встал на пенсионный учет, но органы социального обеспечения, увидев, что инвалид несколько месяцев не получает пенсию, решили его проведать. И все испортили.

Соцработники пришли к бабушке, где инвалида зарегистрировали, и спрашивают: "Можно видеть..." И далее следует чеченская фамилия Багаев. Бабушка, перепуганная террористами, не сходящими с экранов теленовостей, подала заявление в милицию. Совершенно другая милицейская структура организовала засаду в отделении Сбербанка и держала ее около трех месяцев. Когда им надоело и они ушли, оправившийся от операции инвалид наконец пришел за своей пенсией. Его под благовидным предлогом задержали, позвонив в "засаду". Багаева схватили, скрутили руки и в милиции начали допрос. Часа через три, когда парню стало плохо, милиционеры поняли, что имеют дело с глубоким инвалидом, и позвонили родным.

После всего они сказали, что против него будет возбуждено уголовное дело за подделку документов, хотя регистрация была самой настоящей. Другое дело, человек, "выдавший" ее, об этом ничего не знал.

- В милицию мы с ним поехали вместе, - рассказывает правозащитница Светлана Ганнушкина. - Поговорили с начальником отделения милиции, с начальником паспортного стола, сказали, что надо разбираться и с сотрудниками милиции, сделавшими регистрацию. В результате дело замяли.

И все бы закончилось благополучно, если бы у Салмана Багаева не случилось отторжения электрокардиостимулятора и операцию пришлось делать повторно. В остальном - все хорошо. Прописка живет и побеждает: человека, которому с точки зрения милиции регистрироваться у знакомых "не положено", другой милиционер за некоторую мзду регистрирует у кого-нибудь из пожилых людей, ни сном ни духом об этом не ведающих.

Успех дела Остапа Бендера пришелся по вкусу не только милиции.
Сегодня регистрация под самыми разными предлогами затягивается и для тех, кто приобрел недвижимость в столице. Но процесс приема в москвичи может затягиваться до года-двух. И вот множество сайтов в Интернете, работающих с недвижимостью, предлагают вполне легальную услугу - "для тех, кто хочет стать москвичом быстро и надолго". Так, главный сайт, специализирующийся на этой услуге, - propiska.narod.ru - смело обнародует свою лицензию на это дело и расценки на прописку "с гарантией" - 950$.

Бизнес на столичной прописке, похоже, расширяется. Так, недавно аспирантка университета Гумбольдта в Берлине Роми Кермер приехала на стажировку в Казань. Там и зарегистрировалась. Но все дороги в России ведут все же в Москву, и вылетать домой ей пришлось через российскую столицу, где она решила задержаться на три дня. Однако проблема жгучей брюнетки в том, что она похожа и на турчанку, и на еврейку, и на чеченку. Как кому понравится. Или - не понравится. И вот ее останавливает милиционер и заявляет, что у нее нет регистрации. Девушка показывает справку о регистрации в Казани.
- Это не Россия, - отвечает милиционер будущему политологу, эксперту по национальностям в России, - это СНГ.

Законопослушная немка начала объяснять милиционеру про федеративное устройство его страны, потому что не была уверена: а вдруг ей и правда нужна регистрация в Москве и об этом нарушении узнают в аспирантуре? Курс политграмоты обошелся иностранной гостье в 50 долларов и 135 рублей.

- Когда я увидела, что ваш полицейский не собирается оформлять квитанцию о штрафе, - рассказывает Роми Кермер, - я поняла, что он взяточник. Но я не пойму, зачем ему еще и 135 рублей? Может, он потом оформит квитанцию?

Аспирантка из Германии до сих пор опасается попасть в "компьютер", который ей запретит въезд в Россию. Так и не удалось ее успокоить. Она не исключает, что копия квитанции об оплате штрафа в 135 российских рублей придет по ее университетскому адресу.

Справка "Известий"

Цены на рынке услуг по получению регистрации в Москве:

- покупка "временной" регистрации на площади трех вокзалов -Ленинградского, Ярославского, Казанского - 500-700 рублей;

- покупка через знакомых милиционеров - 2500-3500 рублей;

- срочная, в течение дня, регистрация - 700$ (сайты в Интернете, работающие с недвижимостью);

- только для граждан РФ - 500$ (сайт - prop.rentmail.ru);

- прописка "с гарантией" - 950$ (сайт - propiska.narod.ru).

Автор:Владимир ЕМЕЛЬЯНЕНКО

Можно ли верить распискам?

Можно ли верить распискам?

Сдала квартиру через риэлторскую фирму, но через три месяца мой жилец отказался платить. С договором, который нам составила фирма, я обратилась в суд. Но там отказались его рассматривать. Зачем же он тогда? Помогли мне в милиции, работники которой и выселили нахала. А деньги так и пропали. Какой же документ может меня защитить, если даже договор, который у меня на руках, оказался бесполезен?

Вероника Колыманова

Вот что нам разъяснили в Управлении гражданского и экономического законодательства Министерства юстиции России.

В суде нашей читательнице ответили совершенно верно — договор, составленный между фирмой и ее клиентом юридической силы не имеет. В лучшем случае, он может быть принят судом во внимание. А может и вообще не рассматриваться им.

Почему? Согласно ст.674 Гражданского кодекса РФ такой договор заключается между владельцем жилья и его нанимателем — можно в обычной письменной форме. При этом не требуется даже печати. Нужен ли нотариус? Необязательно. Лишь в том случае, если наймодатель захочет удостовериться в личности клиента, можно обратиться и в нотариальную контору. Документ же, который имеется у вас у вас на руках, составлен фирмой. Но ведь она не является владельцем квартиры.

Итак, что же должно быть отражено в договоре, который составляется между хозяином жилья и тем, кому он хочет его сдать? Описание объекта, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет вселяться туда вместе с ним, срок сдачи квартиры в аренду. Оговорены также должны быть сроки внесения платы и то, каким образом ее получит хозяин — лично от нанимателя, через сбербанк, через риэлторскую фирму. Надо также записать и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. По существующей практике так называемые постоянные платежи — техобслуживание, за коммунальные услуги, телефон обычно берет на себя хозяин. Переменные — электроэнергия, междугородние разговоры — клиент. В договоре могут найти отражение и другие моменты, которые стороны сочтут для себя важными.

Необходимо также зафиксировать техническое состояние квартиры и имущества, оставленного в ней. И то, и другое может быть записано в специальном приложении к договору. Не лишнее добавление — случись что-то с жильем, пропади какая-либо вещь, приложение и скажет, кто виноват. На том и другом документе — договоре и приложении — необходимы подписи обеих сторон по принципу: «сдал — принял».

Грамотно составить эти документы как раз и поможет риэлторская фирма — но этим ее обязанности и ограничиваются. Еще раз подчеркнем: договор имеет силу лишь в том случае, если он заключается исключительно от имени того, в чьей собственности это имущество находится, и тем, кому оно передается. Риэлторы могут выступить лишь в качестве свидетеля — не более того. Но как показала практика, они уклоняются от этой роли. Так что рассчитывать, что фирма, которая помогла вам сдать квартиру, впоследствии и защитит вас от нечестного человека — ждать особо не приходится.

Поясним и другие моменты, которые должны найти отражение в договоре. Необходимо в нем предусмотреть ситуацию, когда владелец вдруг решит расторгнуть его раньше оговоренного срока. Чтобы не застать нанимателя врасплох, тот должен записать в нем условие: известить его (нанимателя) о расторжении договора не ранее, чем за три месяца до «ультиматума» — с тем, чтобы он мог подыскать другое жилье. Есть у нанимателя и другие права. Например, если собственник продает жилье, то договор найма сохраняется также и с последующим владельцем, причем на условиях, которые были заключены ранее.

Но может ли владелец квартиры все же потребовать выселения своего клиента раньше, чем это оговорено в договоре, который заключен между ними? Только в двух случаях: если наниматель перестал платить за квартиру, либо замечен в умышленной порче имущества. В любом случае то и другое доказывается в суде.

А какие основания у владельца утверждать, что он пострадал? Если с имуществом более-менее ясно, его состояние было зафиксировано в приложении, а порча или исчезновение — налицо, то с деньгами все непросто. Ведь обычно услугами сбербанка не пользуются, передача денег проходит с глазу на глаз, нигде не фиксируется, доказать, что один обманул другого — трудно. И здесь должна помочь расписка, составленная в двух экземплярах. Предъявил наниматель расписку, что деньги передал, так какой с него спрос? Значит, владелец жилья не прав в своих претензиях. То ли хочет без всяких к тому оснований избавиться от своего клиента, то ли задумал получить деньги второй раз. Бывает и такое.

Мы еще не привыкли к распискам, а между тем в цивилизованных странах это обычное дело, к ним прибегают во всех случаях, когда между людьми заключается какое-либо материально-ответственное соглашение. В том числе между друзьями и родственниками — и никто не чувствует от этого смущения или неловкости. В самом деле, а вдруг с другой стороной что-то случиться? Как потребовать выполнения взятых ею на себя обязательств? Расписка и есть тот документ, который защищает права человека, который передает временно свою собственность в чужие руки.

Расписки имеют такую же силу, как любой юридический документ. Составляется она просто от руки. И нигде ее не надо заверять. Кстати, на Западе есть даже специально напечатанные бланки таких расписок — на разные случаи жизни. Договаривающимся сторонам остается только поставить свои подписи. Есть подпись — это уже достаточное основание, чтобы обратится в суд. Расписки учитываются как самый веский и полноценный документ.

Автор: Игорь ГЛАЗКОВ

ОСТОРОЖНО – ЛОХОТРОН.

ОСТОРОЖНО – ЛОХОТРОН.

Цены на сдаваемое жилье уже стали запредельными. За однокомнатную квартиру, удаленную на 3-4 остановки от конечных станций метро на радиальных линиях, просят 300-350 долларов, а то и все 400 в зависимости от «начинки» хаты. И наниматели в очередь обивают пороги, обрывают телефоны – выбери меня! – хозяев сдаваемых квартир.

В районах кольцевой линии метро цены еще выше. Здесь «однушки» начинаются от 400 долларов. А на Кутузовском проспекте однокомнатная квартира в доме, где расположен театр Куклачева, была сдана за 900 долларов. «Двушка» на площади Победы с самой заурядной обстановкой «ушла» за 1500 долларов. Что же дальше?

Рост цен на рынке «сдать-снять» обусловлен многими факторами. Постоянно повышается стоимость жилищно-коммунальных услуг. Неуклонный рост цен на продаваемое жилье вынуждает многих покупателей отложить приобретение квартиры, чтобы подкопить недостающую сумму, а пока приходится снимать жилое помещение. Постоянная подпитка столицы пребывающей рабочей силой, которая тоже снимает «хату», сделала спрос на сдаваемое жилье ажиотажным. Этой ситуацией пользуются те, кто сдает жилые помещения. Хозяева прочно «окольцованы» посредниками – карликовыми фирмочками, захватившими бизнес «сдать-снять».

И в этом не было бы ничего дурного, если бы посредники такого пошиба вели себя добропорядочно на рынке услуг, как настоящие риэлторские фирмы. Но большинство «карликов», которые в рекламе маскируют номера телефонов своих диспетчеров под хозяев жилья, ведут себя лукаво по отношению к клиентам.

Солидные фирмы взимают плату за свои услуги только после заселения клиента, подобрав и показав ему жилое помещение. «Лохотронцы» ведут себя иначе. Опознать их проще-простого: они берут предоплату за информацию о якобы сдаваемых квартирах и комнатах, причем сравнительно недорогих, по 50-100 долларов. Оформляется договор клиента и «фирмы» на оказание услуги – подбор комнаты или квартиры по цене, которую может осилить клиент, и в нужном ему районе. Обычно у таких агентств всегда якобы есть квартира, подходящая как раз для данного клиента, вот радость-то!

Обычно срок действия договора — 10 дней. За это время фирмочка обязуется подобрать для клиента квартиру. СТОП! Это условие договора должно сразу насторожить клиента: зачем брать 10 дней, если ему только что сообщили, что есть жилье, которое ему подходит по предварительным данным, полученным по телефону? Но уставший от самостоятельного поиска клиент рад освободиться от этой ноши, переложив ее на чьи-то плечи.

После получения предоплаты клиенту сообщают номер телефона хозяина якобы сдаваемой комнаты или квартиры в нужном ему районе. И дают возможность по телефону (звонок с телефона фирмы) поговорить с лицом, которое сдает жилое помещение, что-то узнать о потребительских качествах квартиры или комнаты и договориться о времени просмотра. ВСЕ! На этом услуги фирмочки заканчиваются, она бросает клиента, «хату» идет смотреть он один.

Далее возможны следующие варианты развития событий:

- хозяин просто не является, или при повторном телефонном разговоре заявляет о том, что уже сдал жилье;

- ни дома, ни квартиры по этому адресу нет и в помине;

- при повторном, уже самостоятельном звонке клиента якобы хозяину сдаваемого жилья выясняется, что это – ошибка, никто ничего не сдает. А о фирмочке, сообщивший данный номер телефона, его настоящие хозяева даже и не слышали.

Не исключается и удача, но это – нетипично.

Некоторые информационные агентства имеют телефон, работающий в автоматическом режиме. По нему 3-4 раза в день перечисляют номера телефонов хозяев сдаваемых жилых помещений с указанием ближайшей станции метро. Клиенты, оплатившие услуги фирмы, торгующей информацией о сдаваемом жилье, получают номер этого телефона, он записан в договоре. И 10 дней, в которые действует сей документ, ищут себе жилье сами, целыми днями названивая по записанным номерам телефонов. Дозвониться очень трудно: то занято, то никто не снимает трубку. Или вам отвечает диспетчер аналогичного лохотрона.

Если за 10 дней клиент не находит для себя подходящего жилого помещения, он, естественно, является к представителю информагентства, кипя от возмущения. Он уже понял, что угодил в ловушку, причем по собственному желанию.

Ему обещают заняться поиском жилья, но для этого нужно продлить договор и, возможно, потребуется доплата за услуги. Обещают позвонить, сообщить, порадовать…

Или клиент волен разорвать договорные отношения с агентством. Кое-где ему даже охотно вернут 75 процентов от уплаченной суммы. Остальные денежки, скажут, потрачены на оплату поиска жилья: «Извините, искали, искали, но так и не нашли, иначе бы позвонили, как и обещали…».

Что на это сказать? Это даже не обман как таковой. Фирмочка кормится с 25 процентов, которые удерживает с суммы предоплаты своих доверчивых клиентов. Потому и гоняются за все новыми клиентами, «обработав» тех, кто обратился за помощью раньше.

Берегитесь подобной ловушки! Если вы позвонили по телефону, указанному в рекламном издании, и вместо ожидаемого хозяина сдаваемого жилья с вами говорит диспетчер агентства, помогающего сдать и снять жилое помещение, то прежде всего выясните принцип работы этой «конторы»: взимают они предоплату услуг или сначала заселят клиента, а потом получат свои комиссионные. С посредниками, возлюбившими предоплату, лучше дела не иметь. Вторые обойдутся вам дороже, но услуги их надежнее. А, как известно, скупой платит дважды.

Автор: Лидия ЛУКЬЯНОВА

Покупка квартир на первичном рвынке недвижимости: проблемы и их решение.

Покупка квартир на первичном рвынке недвижимости: проблемы и их решение.

Основное – это здоровье, но это вопрос к нашей медицине. Работа – это комплексный вопрос, связанный и с образованием, конъюнктурой, удачей и пр. Жилье. А вот это – наша тема. Приходит время, когда каждый из нас начинает задумываться над улучшением своих жилищных условий. Сейчас можно найти жилье на любой вкус и в любом районе – все зависит от желания покупателей и их финансовых возможностей. Хотите квартиру в современном монолитном доме – пожалуйста, хотите квартиру в старинном особняке – запросто.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, Вы видите, ощущаете то, что покупаете. Приобретая жилье на первичном рынке, Вы должны внести деньги вперед, за еще только строящееся жилье. Как говорится: «утром деньги – вечером стулья», сейчас деньги – квартиру через год-два. И вот тут Вас начинает свербить, а если что?

В этой публикации мы расскажем о покупке недвижимости на первичном рынке – рынке новостроек. Что привлекает в новостройках: большая площадь за меньшие деньги, широкий выбор районов, возможность осуществить собственную планировку еще в момент строительства. Но, к сожалению, даже сейчас, когда казалось бы уже есть реально действующие законы регулирующие рынок недвижимости, возникают ситуации, когда покупатель остается один на один с проблемой утраты права собственности либо не приобретения этого права из – за ошибок в договорах, из – за мошенничества продавцов, либо из – за «дефектов в праве» о которых даже продавец мог не знать. Потенциальному покупателю следует понять, что интересы строительных организаций и их клиентов могут не совпадать.

Как не уверяют нас в стабильности курса рубля к доллару США, но все помнят кризис 1998 года; как ни надежны партнерские отношения между организациями – всегда может возникнуть проблема не исполнения обязательств, что может привести к замораживанию строительства в худшем случае или к затягиванию сдачи объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию, а соответственно и к увеличению срока регистрации права собственности. Как правило, договоры, которые предлагают заключать на первичном рынке направлены на уменьшение рисков продавцов, а не покупателей. Приобретая жилье на первичном рынке (на стадии строительства) можно столкнуться с рядом рисков. Например, с риском того, что дом не будет построен из-за прекращения финансирования его строительства каким-либо инвестором, у которого возникли собственные проблемы. Или с риском того, что хотя дом и будет построен, но выяснится, что в силу недоразумения на одно и тоже жилье претендуют несколько инвесторов. Есть еще одна проблема. На первичном рынке применяется великое множество видов договоров, из которых иногда неясен статус покупателя, что может породить юридические трудности при возникновении спора.

Как же обезопасить себя, кто придет ВАМ на помощь в такой сложной и неоднозначной ситуации. Помощников можно разделить на несколько типов:

Во – первых, это юристы – однако не всегда они могут помочь своим клиентам в спорных ситуациях с недвижимостью и при этом надо учитывать что гонорар хорошего адвоката может обойтись Вам в стоимость новой отечественной машины.
Во – вторых, это риэлторы – профессионалы рынка недвижимости, но их помощь заключается в оказании посреднических услуг и не распространяется на дальнейшую судьбу квартиры. В – третьих, страховые компании, которые не только принимают на себя риски своих клиентов, но и оказывают им юридическую помощь в решении жилищных проблем. Большинство из работающих на сегодняшний день агентств недвижимости предлагают своим клиентам самый оптимальный на нынешний момент способ защитить себя – страховку.
Считаем необходимым немного осветить правовой вопрос приобретения недвижимости в домах – новостройках.

Правовые аспекты.

Согласно ст. 40 Конституции РФ от 12.12.93г.:

«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

Инвестиционная деятельность в сфере жилья регулируется Законом РСФСР от 26.06.91.№1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральным Законом РФ от 25.02.99. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1 , постановлением Правительства РФ от 21.03.94. №220 «Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации» 2 и рядом других законодательных актов.

Инвестициями могут быть как собственные, так и заемные средства. Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами (основными фондами, оборотными средствами, объектами собственности и др.) и результатами инвестиций, поэтому инвестиции остаются собственностью инвестора независимо от этапов строительства. Данное положение является характерной чертой договора инвестирования. Вместе с тем, Гражданский Кодекс РФ не содержит специальной главы, регулирующей положения договора об инвестировании, что приводит, как мы уже отмечали выше, к юридической неопределенности во взаимоотношениях при приобретении жилья на этапе его строительства.

Формы инвестирования могут быть различны: страхователь может выступать в качестве инвестора (того, кто вкладывает денежные средства и определяет порядок их использования), кредитора-инвестора или выступать в другом качестве. Существуют два основных вида договоров участия в инвестировании:

· договор о долевом участии в инвестиционном проекте, который обычно заключается либо с Застройщиком, либо с Генеральным инвестором, Субинвестором с соблюдением норм установленных Гражданским Кодексом РФ. На основании ст. 30 Жилищного Кодекса РСФСР1 граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право, встав на учет, принимать долевое участие в жилищном строительстве. Жилая площадь, предоставляемая по окончании строительства, зависит от доли вложенных средств.

· договор уступки права требования, который должен заключаться с соблюдением норм Главы 24 Гражданского Кодекса РФ. Особо важно, чтобы в договоре было соблюдено условие уступки права требования, указанное в ст. 388 Гражданского Кодекса РФ, т.е. должно быть получено, в необходимом случае, согласие должника (т.е. лица, уступившего свое право требования вашему продавцу).

В зависимости от формы инвестирования (юридического статуса) определяются права на строящееся жилье. Зачастую бывает сложно определить юридический статус лица, которому вверены денежные средства. Между тем, только определив юридический статус, можно сделать вывод о реальных правах на строящееся жилье.

Автор: Юрист страховой компании «ВОТЕК», А.М. Веселов

Продается ли неприватизированное жилье?

Продается ли неприватизированное жилье?

Сделка купли-продажи неприватизированной жилплощади, строго говоря, для физических лиц является невозможной, если исходить из смысла действующего законодательства. Если же исходить из существующих нормативных актов, то, как это часто случается в юридической практике, «и невозможное возможно».

Неприватизированное жилье принадлежит государству в лице его юридических образований. Поэтому фактически продается право пользования жильем по договору социального найма, равно, как и последующее право приватизации данного жилья, если покупатель не успел право приватизации использовать. Хотя ни один закон не оговаривает возможность того, что подобные права могут быть объектами купли-продажи, не оговаривается и обратное.

Основанием для проведения подобной операции служит тот факт, что в обмене жилыми помещениями может участвовать приватизированное жилье, если оно обменивается на неприватизированное, причем неважно, где оно расположено и сколько стоит.

Общая схема выглядит так. Человек хочет продать свою неприватизированную квартиру или комнату (чаще всего это бывают комнаты), находит покупателя, который покупает часть жилого дома, достаточную для регистрации гражданина по месту жительства, в каком-нибудь Тьму-Тараканске, после чего через Мосжилсервис осуществляется обмен жилыми помещениями.

Таким образом, покупатель на основании ордера и договора социального найма вселяется в московское неприватизированное жилье, а бывший наниматель этого жилья получает по обмену ту самую часть дома, с которой он волен делать все, что ему заблагорассудится. Естественно, при этом подразумевается, что продавцу есть, где жить, поэтому после того как обмен произошел, продавец регистрируется на той жилплощади, на которой он и собирался проживать после сделки. После чего дом в Тьму-Тараканске снова можно использовать «по назначению».

Существуют фирмы, которые специализируются на подобных операциях. Как правило, у них есть один или несколько домов в Подмосковье, которые перманентно обмениваются. Стоит подобная услуга в среднем около пятисот долларов.

Можно долго говорить о правомерности или неправомерности подобных операций, приводя аргументы как «за», так и «против», но в данной статье я не собираюсь этого делать. Весь ход сделки соответствует действующему законодательству, не считая того, что продавец получает выгоду, фактически продавая имущество, ему не принадлежащее. Но как раз факт передачи денег нигде и не фигурирует. Причем я не удивлюсь, если после выхода статьи появится какой-нибудь договор, описывающий «переуступку права пользования жилым помещением» или что-то в этом роде.

Единственный момент, на котором мне хотелось бы заострить внимание, тот, что подобные операции могут использоваться разного рода мошенниками (по смыслу статьи те, кто «честно» проводит такие сделки – мошенниками не являются, по крайней мере, они – не обманывают граждан).

Для того чтобы не стать жертвой мошенников, во-первых, внимательно читайте все бумаги, которые вы подписываете, во-вторых, помните, что договор обмена можно расторгнуть в течение года после его совершения. То есть, если вас обманули, и вы пришли в себя только за несколько сот километров от Москвы, все еще можно вернуть на круги своя. Начать при этом придется с заявления в милицию.

С теми фирмами, которые честно проводят сделки, подобный фокус не удастся, так как свои деньги продавец получает только после того, как зарегистрируется на той жилплощади, которая была объявлена с самого начала.

На этом хотелось бы и закончить этот выпуск, оставив на ваше усмотрение любые оценки. В любом случае, такие сделки сегодня, как и когда-то, обеспечивают существенную часть оборота на московском рынке жилой недвижимости. Следующий «Ликбез» будет посвящен приобретению квартир в домах-новостройках.

Автор: Михаил Козырев.

Правила безопасности для нанимателей жилых помещений.

Правила безопасности для нанимателей жилых помещений.

Урок сказки «О попе и его работнике Балде» очень актуален для нанимателей жилых помещений: погоня за дешевизной чревата расплатой, которая обойдется дороже стоимости благонадежного жилья.

Самые непотребные со всех точек зрения и, прежде всего, норм гигиены и санитарии услуги «сдать-снять», предоставляют многочисленные бизнес-бабули, стоящие у вокзалов. Они сдают койко-место с оплатой за ночь. И никаких документов не требуют у своих постояльцев. Никогда не знаешь, кто окажется на соседней койке…

У хозяина, сдающего комнату или квартиру, следует вежливо попросить предъявить документ, подтверждающий право сдавать данную жилплощадь. У собственников – это свидетельство о праве собственности, зарегистрированное в Москомрегистрации. Оно может быть зафиксировано в договоре передачи в собственность жилого помещения, при его приватизации или в договорах: купли-продажи, дарения, завещания.

У нанимателей жилых помещений и у собственников следует обратить внимание на «прописку» (регистрацию) в паспорте сдаваемого жилья. А вдруг сдают чужое?

По закону договор найма жилого помещения следует зарегистрировать в паспортном столе РЭП или ДЕЗ, но этого почти никто из хозяев не делает, уклоняясь тем самым от уплаты налога (сумма дохода от сдачи жилья по закону плюсуется к годовому доходу налогоплательщика, что увеличивает весомость 13-процентного подоходного налога).

Если на вашу просьбу предъявить документы на сдаваемое помещение, вас выставят за дверь, то сожалеть об этом не стоит: могло быть хуже – ни денег, ни жилья.

Если хозяин сдаваемого жилого помещения не интересуется личностью потенциального жильца и сам не спешит предъявить свой паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру или комнату, то такое безразличие должно вас насторожить. Лучше уйти из такой хаты.

Пользуясь повышенным спросом, некоторые хозяева сдаваемого жилого помещения стали требовать предоплату не за два первые месяца найма, а за шесть, а то и более. Такое требование не запрещено законом, но договор о найме жилого помещения, увы, не предусматривает материальной ответственности сторон, его заключивших, в случае досрочного расторжения договорных отношений, что вытекает из статей 687-688 ГК РФ. Только выселение жильца. Учтите эти обстоятельства, прежде чем вносить столь большую предоплату. Тем более, что ваша сделка, очевидно, «подпольная» и права нанимателя не защищены, впрочем, как и хозяина.

Прежде чем передавать хозяину деньги за нанимаемое жилое помещение, следует проверить его потребительские качества.

Хорошо ли запирается входная дверь? Есть ли запоры на оконных рамах? Целы ли все стекла? Работают ли водопроводные краны и слив в ванной, раковине на кухне и в туалете. Если имеется газовая колонка в ванной, то проверьте ее исправность по инструкции эксплуатации. Этот документ должен быть у хозяина.

Исправность плиты на кухне тоже полезно проверить.

Не забудьте о светильниках и балконе, если он есть. Дверь должна запираться изнутри.

Все обнаруженные недостатки занесите в договор, они снижают стоимость нанимаемого жилого помещения.

Договоритесь о пользовании телефоном и имуществом, находящимся в квартире или комнате. Оно нанимается по акту передачи, который составляют владелец жилья и его наниматель.

Удачи и благополучного проживания! Да не забудьте узнать номер телефона диспетчера в случае протечки, срыва крана, засора...

Общепринятые схемы сделок.

Общепринятые схемы сделок.

Самые простые схемы — «чистая продажа» и «чистая покупка». «Чистая продажа» означает, что жилье продается без покупки другого жилья взамен. В квартире либо нет лиц, зарегистрированных постоянно или временно, либо уже есть другое жилье, в которое они переезжают. «Чистая покупка» будет означать, что у покупателя есть свободные деньги, которые он может потратить на приобретение жилья, иначе говоря – ему не нужно продавать имеющееся жилье для приобретения нового.

Основным моментом при чистой продаже является юридическое и физическое освобождение жилья. В большинстве случаев это лучше сделать до того, как найдется покупатель. Это связано с тем, что свободные квартиры имеют дополнительную привлекательность благодаря быстрому оформлению сделки, кроме того, понятие «свободная квартира» означает, что уже не случится ничего непредвиденного на этапе ее освобождения. Поэтому свободные квартиры быстрее находят своего покупателя и продаются, как правило, по более высокой цене. В случае, если в квартире зарегистрированы дети, также имеет смысл зарегистрировать их по новому месту жительства еще до сделки, избежав тем самым прохождения опекунского совета. Разумеется, если дети входят в число собственников, этого все равно не избежать.

Чем подтверждается то, что квартира свободна? Выписками из домовых книг. Первая выписка берется по месту нахождения жилья, она подтверждает, что в квартире нет лиц, зарегистрированных постоянно или временно, вторая – по месту регистрации собственников, она подтверждает, что собственники действительно зарегистрированы на этой жилплощади. Покупателям стоит присутствовать при получении выписки.

В том случае, если юридическое и (или) физическое освобождение жилья до сделки невозможно, например, по причине нехватки времени, все условия такого освобождения необходимо оговорить в договоре купли-продажи квартиры. Также покупателю стоит потребовать от продавца представить разрешение на регистрацию по новому месту жительства – справку по форме №6.

На примере чистой продажи рассмотрим и способ проведения денежных расчетов через депозитарную сейфовую ячейку. Этот способ я считаю самым безопасным на сегодняшний день.

Депозитарная сейфовая ячейка представляет собой обыкновенный сейф, находящийся в депозитарии - специальном охраняемом хранилище, оборудованном необходимыми средствами защиты. Любой желающий может арендовать этот сейф на необходимый срок и хранить в нем любые предметы, за исключением взрывчатых, отравляющих и тому подобных веществ. Открыть ячейку возможно только при одновременном использовании двух разных ключей, один из которых хранится у работника депозитария, второй – у арендатора ячейки. Таким образом, работник депозитария не имеет возможности «поинтересоваться» содержимым вашего сейфа. В случае потери ключа арендатором производится процедура вскрытия ячейки. Это довольно трудоемкий процесс, осуществляемый в присутствии арендатора или лиц, им уполномоченных.

Для осуществления денежных расчетов через сейфовые ячейки были введены так называемые дополнительные условия допуска к ячейке. Эти условия являются приложением к договору аренды ячейки и определяют порядок допуска в хранилище арендатора и других лиц, указанных в дополнительных условиях.

В случае купли-продажи квартиры покупатель и продавец в сопровождении работника депозитария входят в хранилище, считают и проверяют деньги, для чего в депозитарии имеется необходимая аппаратура, кладут деньги в сейф, сейф закрывается. Один ключ остается у работника депозитария, у кого – у продавца или покупателя – будет храниться второй большого значения не имеет. В дополнительных условиях допуска к ячейке в качестве лица, первым имеющего допуск в хранилище, указывается продавец квартиры, причем ему обязательно необходимо иметь при себе документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру. В этот временной промежуток никто другой допуска в депозитарий не имеет.

Временной промежуток выбирается таким образом, чтобы успеть подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в Москомрегистрации. Продавец, получив свой экземпляр договора с печатью Москомрегистрации, может прийти в депозитарий и получить деньги. Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то несостоявшийся покупатель имеет возможность забрать свои деньги по прошествии срока допуска продавца. Подчеркиваю еще раз: продавец имеет допуск к ячейке только при наличии у него зарегистрированного договора отчуждения квартиры, таким образом, он не имеет возможности получить деньги за непроданную квартиру. Покупатель также не может нарушить свои обязательства, забрав деньги в то время, когда договор проходит регистрацию, потому что его просто не пропустят в хранилище раньше установленного срока. Все это оговорено в дополнительных условиях допуска к ячейке.

О надежности этого способа расчетов говорит еще и тот факт, что сделки по приобретению квартир с использованием субсидий, которые перечисляются на банковский счет, также стараются проводить через депозитарии, снимая деньги со счета и закладывая их в ячейку.

При проведении более сложных сделок условия допуска к сейфовой ячейке будут несколько отличаться, а точнее – усложняться. Об этом мы поговорим в следующих выпусках «Ликбеза», когда будем рассматривать способы обмена и размена жилья, то есть сделки, требующие, наряду с продажей квартиры, покупки «альтернативной» жилплощади.

Автор: Михаил КОЗЫРЕВ

Приватизация жилья.

Приватизация жилья.

Приватизация как процесс приобретения в собственность квартиры давно и прочно вошла в жизнь москвичей. И, тем не менее, она как капризный ребенок постоянно преподносит нам сюрпризы. Каждый год принимаются новые и отменяются прежние законы и положения, и конца этому не видно! Как разобраться в таком противоречивом и переменчивом потоке нововведений? Что сейчас мы должны знать о приватизации? Рассмотрим порядок приватизации с изменениями и дополнениями на конец уходящего 2002 года

Что такое приватизация? Основные положения

Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими квартир (комнат):

— по ордеру (или так называемому социальному найму);

— по бронированию.

Право приватизировать жилье дается каждому гражданину России только единожды. Однако из этого правила есть одно исключение — право приватизировать жилье второй раз, если в первый раз вы принимали участие в приватизации, будучи несовершеннолетним, т.е. не достигшим возраста 18 лет.

Часто возникает вопрос: «Могу ли я приватизировать свою квартиру, если несколько лет назад я проживал с родственниками в другой квартире и отказался принимать участие в приватизации в их пользу? Ответ однозначный — да, можете. Ведь фактически свое право на приватизацию вы не использовали.

Приватизация жилья происходит исключительно с согласия всех проживающих в данной квартире (комнате) в возрасте от 14 лет и более членов семьи, в том числе временно отсутствующих, но сохраняющих при этом прописку.

Приватизация жилья оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией района (это может быть префектура, либо районный отдел по приватизации и др.) в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется. Причем на рассмотрение ваших документов муниципалитету дается не более 2 месяцев. Договор передачи подлежит обязательной государственной регистрации в Москомрегистрации, из чего следует, что право собственности на жилье возникает только с момента такой регистрации.

Какие квартиры нельзя приватизировать?

Законом о приватизации приведен исчерпывающий список. Не подлежат приватизации помещения:

— находящиеся в аварийном состоянии;

— в общежитиях;

— в домах закрытых военных городков;

— служебные жилые помещения, за исключением жилья совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилья стационарных учреждений социальной защиты, которые расположены в сельской местности.

Особенности приватизации комнат в коммуналках

Значительно упростилась схема приватизации комнат в коммунальных квартирах. И это принесло немало облегчения москвичам, ведь раньше требовалось получить разрешение соседей, разрешение муниципалитета (или, другими словами, собственника жилищного фонда). А еще раньше приватизировать коммунальную квартиру можно было только всем жильцам вместе, в общую долевую собственность. Трудно однозначно сказать, правильно ли это с точки зрения соблюдения законности. Коммунальная квартира — уникальное изобретение социализма, которое само по себе — исключение из правил. Где, в какой еще стране вы найдете подобное явление? Самое большое количество судебных споров — по коммуналкам. И, тем не менее, проблему надо как-то решать и решать, безусловно, в пользу граждан, ведь кто как не мы обиваем пороги, стоим в бесконечных очередях, мучаемся и ждем положительного решения многочисленных чиновников.

Деприватизация… Возможно ли это?

Деприватизация — это обратный процесс приватизации, т.е. передача приватизированной квартиры (комнаты) обратно в собственность муниципалитета в обмен на ордер на эту квартиру, или, иначе говоря, заключение договора социального найма. При этом, если вам будет предоставлена по ордеру другая квартира в этом же или другом городе, вы будете иметь право на приватизацию этого жилья. Однако эта замечательная возможность деприватизации дается лишь тем, для кого такая квартира является единственным местом постоянного проживания.

Это — лишь основные положения. Невозможно все рассказать в одной статье. Я намеренно не коснулась вопроса приватизации жилья несовершеннолетними, а также приватизации жилья, где проживают либо проживали несовершеннолетние, так как это отдельная и весьма объемная тема обсуждения. Это будет одной из следующих наших тем. Однако, если вы не можете ждать и нуждаетесь в срочной помощи, вам помогут приватизировать квартиру наши квалифицированные специалисты. Ждем вас!

Автор: Анастасия Прокофина.

СНИМУ КВАРТИРУ... с телефоном, недалеко от метро, на длительный срок, без посредников, недорого.

Не сосчитать, сколько же за последние полтора года я написал таких объявлений. Подавал в газеты, расклеивал на столбах и в подъездах, обращался в так называемые «информационные агентства», прозванные в народе «лохотронами», в отделы аренды при агентствах недвижимости, одним словом, использовал все возможности для решения своего «квартирного вопроса» путем коммерческого найма жилого помещения. А сколько трагикомичных ситуаций было в связи с этим…

Например, из одной квартиры меня (с женой и двумя кошками) «попросили» съехать в двадцать четыре часа. При этом не вернули двести двадцать долларов, которые мы оставляли в качестве залога за последний месяц проживания. Можете себе представить наше состояние, когда после обзвона всех знакомых, несчетного количества агентств и «перелопачивания» объявлений в газетах мы НИЧЕГО не нашли (январь, мороз, завтра на работу…). Правду говорят, что когда исчерпаны все разумные возможности, надо сделать что-нибудь сумасшедшее. Мы позвонили на радиостанцию «Серебряный дождь», и вместо того, чтобы передать кому-нибудь привет и заказать песню, рассказали о своем безвыходном положении. Спасибо ди-джею (это был Филипп Обручев), который выпустил объявление в эфир. Позвонили нам минут через сорок, и на следующий день мы перевозили вещи.

Для тех, кому приходится снимать жилье, ситуация не покажется экстраординарной, и подобных историй можно собрать наверное столько, сколько есть квартиросъемщиков. И каждый из них обязательно пожалуется на хозяев квартир, на растущие цены на аренду, пожалеет себя и скажет, что невозможно жить в постоянном ожидании, что тебя завтра выкинут на улицу, а напоследок добавит: «Как же я хочу квартиру в Москве».

На этом месте вся армия квартировладельцев должна глубоко вдохнуть и возмущенно выдохнуть в пространство все, что они думают о квартиросъемщиках. Они также могут рассказать множество историй, которые у каждого нормального человека вызовут чувство справедливого возмущения, праведного гнева и т.д.

В квартире, которую я снимаю сейчас, первые три месяца не работал междугородный телефон. По причине того, что предыдущие жильцы оставили счета на сумму около трехсот условных единиц, не заплатили за последний месяц и исчезли в неизвестном направлении. А один знакомый рассказал жуткую историю о том, как квартиросъемщики поменяли замок на входной двери, не впускали хозяина в квартиру и ничего за нее не платили. Что-то около года. Хозяева квартиры долго не обращались в милицию, так как не было официального договора с жильцами.

Если подумать, то ситуация складывается бредовая. С одной стороны, есть люди, которые в силу каких-либо причин хотят снять жилье, и есть люди, у которых имеется пустующая жилплощадь, и они не против на этом зарабатывать. С другой стороны, возникает столько проблем, напоминающих вышеописанные, что квартиросъемщиков и квартировладельцев можно представить стоящими по разные стороны баррикады, что бьет по нервам и карманам как тех, так и других. Попробуем разобраться, в чем же проблема и что же делать всем заинтересованным сторонам для налаживания взаимовыгодного сотрудничества. Основная проблема, на мой взгляд, кроется в несовершенстве действующего законодательства. Нет, положения законов очень подробно оговаривают практически все основные моменты коммерческого найма, но … слегка отстают от жизни, то есть их сложно применить на практике.

Я не буду сейчас подробно разбирать договор коммерческого найма жилого помещения, это тема для рубрики «Ликбез», отмечу только основные моменты, которые, на мой взгляд, мешают нормальному функционированию закона.

Во-первых, большинство квартировладельцев искренне считают себя благодетелями уже только потому, что пустили кого-то в свою квартиру или комнату, и что за одно это им полагается не только энная сумма ежемесячно, но и благодарное отношение по гроб жизни. По договору же коммерческого найма, особенно долгосрочному, который заключается на срок от одного до пяти лет, их права в отношении их собственной жилплощади существенно ограничены. Положения долгосрочного договора во многом схожи с положениями договора социального найма и больше подходят для регулирования отношений нанимателя жилья и владельца доходного дома, чем для человека, который имеет одну лишнюю квартиру и хочет ее сдавать. Краткосрочный договор, заключаемый на срок до одного года, является более подходящим для квартировладельцев, и большинство агентств недвижимости предлагают своим клиентам именно такую форму.

Во-вторых, словосочетание «московская прописка» не потеряло своего магического звучания, и, несмотря на то, что прописка трансформировалась в регистрацию, которая может быть и «по месту пребывания», то есть временной – на срок действия договора, девяносто девять квартировладельцев из ста хватаются за сердце, стоит только о регистрации заикнуться.

В-третьих, получившее широкое распространение сегодня уклонение от налогов. Что делать, указать в договоре меньшую сумму, чем есть на самом деле, и сэкономить на налогах? Но как тогда привлечь к ответственности недобросовестного нанимателя, который может заявить, что он вообще-то платит столько, сколько в договоре записано. Большинство владельцев квартир предпочитает не заключать никаких договоров, снимая, таким образом, все три проблемы.

Есть еще один путь, который использует большинство опытных (читай – битых жизнью) квартиросъемщиков. Договор заключается. Причем, желательно на срок больше года, тогда договор считается долгосрочным, и на него распространяются положения закона, регулирующие именно такой договор. В договоре указывается полная сумма квартплаты. Но при этом стороны не регистрируют договор в Москомрегистрации, то есть не ставят государство в известность о состоявшейся сделке.

Кстати, подавляющее большинство договоров, заключаемых при посредничестве агентств и напечатанных на их бланках, тоже не проходят регистрацию. По идее, для любой сделки с недвижимостью, к каковым относится и найм, предусмотрена обязательная государственная регистрация прав, их возникновения, прекращения, изменения, без чего сделка не считается состоявшейся, а договор – имеющим силу. Но если при каждых денежных расчетах брать с хозяев квартиры расписку, в которой указано, что деньги переданы именно в качестве оплаты за квартиру, то взаимоотношения по сделке являются фактически наступившими. В этом случае договор может быть признан решением суда вступившим в силу, если, не дай бог, возникнет такая необходимость.

Разумеется, подобная «форма» договора подходит только для приватизированных квартир. Способ, конечно, не вполне соответствующий положениям закона, но самый распространенный сегодня. Пора бы уже законотворческим органам привести законодательство в соответствие с реалиями жизни, в противном случае никакие санкции налоговой полиции или органов внутренних дел, ответственных за регистрацию граждан по месту жительства или пребывания не помогут.

И напоследок, немного информации и советов для тех, кто только столкнулся с проблемой поиска жилья. Где и как искать? Везде. Поставьте в известность всех знакомых. Обратитесь во все агентства недвижимости. Однако я предостерегаю от обращения в так называемые «информационные агентства», просто потому, что ни я, ни один из моих знакомых не смог найти через них жилья, а денежки-то отданы... Подайте объявления в газеты, напишите от руки или, если есть возможность, отпечатайте объявления и расклеивайте их на все столбы и подъезды, а когда какая-нибудь бабушка закричит, что и так уже все стены изгадили, постарайтесь ей понравиться и объяснить свою ситуацию. Бабушки – они много чего полезного знают.

Как и о чем договариваться с хозяевами? Вариантов масса, но я точно не стану въезжать в квартиру, хозяин которой откажется подписать договор и давать расписку при каждом получении квартплаты. Если в квартире имеется дорогая бытовая техника, мебель и т.д., то не мешало бы составить опись имущества, подписанную обеими сторонами. Все остальные условия будут зависеть от жизненных принципов квартировладельцев и от того, насколько срочно вам нужно найти жилье.

Как же я хочу квартиру в Москве!

Автор: Александр КУЗНЕЦОВ, безответственный квартиросъемщик

Кого можно вселить в квартиру и на каких условиях?

Кого можно вселить в квартиру и на каких условиях?

Если вы являетесь нанимателем муниципальной квартиры, то в соответствии со ст. 54 ЖК РФ вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 279 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя (муниципалитет) сдавать в поднаем жилое помещение. В поднаем может быть сдана нанимателем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде — все помещение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Что касается собственников жилья, то они могут вселить (и зарегистрировать по месту пребывания или жительства) неограниченное число лиц. В соответствии со ст. 49 (2) ЖК РФ владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального фонда собственники осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Автор: Игорь СЕРГЕЕВ

Как вернуть переплату за услуги.

Как вернуть переплату за услуги.

Перебои с водой и теплом, нарушение сроков оказания жилищно-коммунальных услуг, их плохое качество — все это является основанием для перерасчета и снижения платежей за оплату жилья, его техническое обслуживание.

Основанием для проведения перерасчетов в связи с необеспечением или некачественным обеспечением жилищно-коммунальными услугами являются соответствующие акты. Поэтому, первым делом следует позаботиться об их правильном оформлении.

В соответствии с распоряжением Правительства г. Москвы от 14 ноября 1994 года № 2191-РП «О механизме снижения населению размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги при нарушении сроков и качества их обеспечения» (оно действует и поныне), если отопление, холодное или горячее водоснабжение или газ отсутствуют во всех квартирах дома (подъезда, группы домов), то инициатором составления акта об отсутствии услуг выступает балансодержатель дома — ДЕЗ, правление ЖК, ЖСК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или ремонтно-эксплуатационное предприятие (в зависимости от определенных договором условий обслуживания дома).

В акте фиксируется время прекращения обеспечения или время отсутствия обеспечения услугами (эти данные содержатся в журнале объединенной диспетчерской службы), а также время (дата, час) начала работы систем тепло-, газо- или водоснабжения. После чего документ подписывается сотрудником жилищного предприятия, уполномоченным на то приказом по предприятию (техник-смотритель, инженер, старший диспетчер и т.п.), а также представителем общественности дома (домов, подъезда) и соответствующего ресурсоснабжающего предприятия, если его вина в отсутствии или плохом качестве услуги неоспорима или вопрос об ответственности имеет спорный характер. Если последний не явился, об этом делается соответствующая запись в акте с указанием даты его извещения телефонограммой (с приложением ее копии).

Если отопления, холодной или горячей воды, газа нет только в одной квартире, ее жилец (наниматель или собственник) должен подать соответствующую заявку в диспетчерскую службу жилищного предприятия. В этом случае также составляется акт, в котором указываются время (дата, час) подачи заявки жильцом и время (дата, час) возобновления обеспечения услугами. Время устранения нарушений фиксируется в журнале диспетчерской службы. Подписание акта производится в вышеизложенном порядке, только вместо представителя общественности акт подписывает пострадавший жилец.

При температуре воздуха в помещении или горячей воды ниже нормативных параметров по заявке жильца квартиру обязан посетить уполномоченный на то сотрудник жилищного предприятия (техник-смотритель, инженер и т.п.), проверить работу нагревательных приборов и системы водоснабжения, замерить температуру воздуха или воды и составить акт. Если жалоба поступила на низкую температуру воздуха в квартире, то в акте обязательно указывается, проведены ли ее жильцом мероприятия по утеплению оконных и дверных заполнений.

Внутренняя температура воздуха замеряется на внутренней стене помещения на расстоянии метра от наружной стены и 1,5 м от пола. Температура горячей воды замеряется непосредственно в точке водоразбора специальным термометром для определения температуры жидкости.

При необходимости, если виновато теплоснабжающее предприятие, для подписания соответствующего акта приглашается его представитель. Если результаты замеров показывают необоснованность жалобы или жильцом не проведены мероприятия по утеплению квартиры, то акт составляется только в том случае, если жилец этого требует. Факты, изложенные в акте, могут быть обжалованы жильцом в Окружном управлении муниципального округа, если дом находится в управлении муниципального жилищного предприятия, а в других случаях — в судебном порядке.

При проведении населению перерасчета за неоказание услуги сумма снижения оплаты засчитывается в счет будущих платежей. Перерасчет производится исходя из условий и ставок снижения, утвержденных на соответствующий период времени постановлением Правительства Москвы, за каждые полные сутки необеспечения услугами. Если гражданин (семья) имеет льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг, то сумма, подлежащая возврату, уменьшается исходя из размера (процента) льгот. Возникновение спора между жилищным и ресурсоснабжающим или подрядным предприятием о причинах перебоев или некачественном обеспечении услугами, а также по определению виновной стороны не может служить основанием для отказа населению в соответствующих перерасчетах.

Подготовил Игорь Петров.

Страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.

Страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.

Что главное в жизни любого из нас? Зздоровье и жилье. Нет здоровья – и жилье не нужно. Не будет жилья – не будет и здоровья. Тому подтверждение многочисленная армия «бомжей», многие из которых стали таковыми потому, что в свое время не смогли разумно распорядиться своей недвижимостью. К сожалению, эта проблема возможна не только с продавцами недвижимости, но и с покупателями.

Несколько лет назад один гражданин решил продать свою двухкомнатную квартиру. Обратился в риэлторскую фирму — быстро нашелся покупатель. Нотариально оформили сделку, сдали документы на регистрацию. Получив деньги, гражданин основательно выпил. Вышел на улицу и ударил милиционера. Его задержали, составили протокол, где зафиксировали, что гражданин в такой-то день находился в состоянии сильного алкогольного опьянения. С этим протоколом гражданин обратился в суд: опоили, не понимал своих действий – сделку расторгли. Кто виноват? Ни риэлторы, ни нотариусы, ни система регистрации не могли этого предвидеть или предотвратить.

Споры относительно права собственности на квартиру возникают часто и по вполне реальным основаниям. Это нарушение прав несовершеннолетних при приватизации, совершение сделки лицами, не способными в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок в результате мошеннических действий и т.д. Информация о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является гарантией того, что впоследствии суд не признает его недееспособным и не расторгнет сделку. Есть пример, когда по настоянию родственников была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза в Институте им. Сербского продавца квартиры, и по результатам экспертизы суд расторг сделку.

Статистика неутешительна. По официальным данным, ежегодно около 1,5% сделок, зарегистрированных в Москве, впоследствии расторгаются судами. Специалисты утверждают, что практически любая сделка на «вторичном рынке» может быть оспорена и признана судом недействительной.

Как же быть, как защитить себя от возможных потерь? Есть только один выход – застраховать риск потери права собственности на приобретенную квартиру.

Полис страхования права собственности предусматривает:

— финансовую гарантию возврата денежных средств, вложенных в недвижимость. Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры;

— полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков, оспаривающих права на квартиру. Страхователь (покупатель квартиры) может вообще не участвовать в судебном урегулировании спора, доверив это страховщику. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая компани;.

— защиту от любых исков, оспаривающих право собственности.

Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве собственности на жилье. Это значит, что любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

При вынесении судом решения, в результате которого собственник лишается права собственности на недвижимость, страховой компанией выплачивается страховое возмещение. Как известно, жилищные споры тянутся годами. Но даже если к моменту вынесения судом решения договор страхования заканчивается, то страховая компания продолжает нести ответственность по этому договору до вступления решения суда в законную силу.

Перед тем как заключить договор страхования, страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку собственников и пользователей, а также оценку вероятности предъявления претензий к страхователю.

Конечно, при проверке истории квартиры и сделок с ней страховая компания может не выявить каких-то рисков (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование на то и страхование, что оно производится на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.

Договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, поэтому рекомендуется заключать договор страхования на этот срок. В среднем плата за страхование сопоставима со стоимостью одного (двух) квадратного метра жилья в зависимости от срока страхования.

Материалы предоставлены страховыми компаниями «ВОТЕК» и «Стандарт-резерв» Тел.: 273-0295, 755-9406

Покупка квартиры на этапе закладки дома.

Покупка квартиры на этапе закладки дома.

Покупка квартиры в новостройке принципиально отличается от сделок на вторичном рынке. Бытует мнение, что покупать новое жилье гораздо безопаснее: квартира не имеет «истории», не надо опасаться возврата «потерявшихся» наследников или выписанных неизвестно куда несовершеннолетних детей. То ли дело – новостройка. Пришел, выбрал, заключил договор, заплатил деньги и… ждешь пока построят, чтобы отпраздновать новоселье! На самом деле легкость, прозрачность и совершенная безопасность такой сделки – кажущиеся. Покупка квартиры в новостройке и инвестирование на стадии нулевого цикла строительства – сложная процедура, имеющая ряд особенностей. От того, какой договор вы заключите с продавцом, какими приложениями его сопроводите и на какие пункты обратите внимание, напрямую будет зависеть, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность (если получите вообще). Своим огромным опытом в этом вопросе мы попросили поделиться главного юрисконсульта управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Николая Вопиловского.

Права и обязанности

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт; договор уступки права требования; предварительный договор купли-продажи. По своей сути первые два документа — это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски, связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность. Третий вид договора менее распространен в силу объективных причин, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке (на сегодняшний день это большая редкость).

Заключив любой из этих договоров, вы приобретаете права, во-первых, на получение квартиры спустя какое-то время, и, во-вторых, на оформление квартиры в вашу собственность. Причем, если первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры по договору, то второе – после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома Госкомиссии.

При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать — вот что обычно волнует покупателя.

За что мы платим?

Деньги платятся непосредственно за «квадрат». В договоре должно быть указано: «цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если вам предлагают подписать договор без этой фразы, к концу строительства вы можете с удивлением обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, которые лучше вас разбираются в тонкостях строительного процесса, конечно, объяснят вам, что, мол, расчет был один, да вот беда — пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет. Так что или доплатите, или…

«Вырасти» может не только себестоимость, но и сама квартира, точнее — ее метраж. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. метров. «На выходе», когда дом будет построен, придет представитель БТИ с рулеткой и намеряет, скажем, 61 кв. метр. Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает — ведь в договоре была зафиксирована именно цена за «квадрат». Больше оказался метраж — вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.

А если меньше? Тогда, по логике, компания, с которой вы заключили договор, должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание. Лишь включив в документ «зеркальные» обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.

Когда Госкомиссия приняла дом, начинается «вторая волна» расходов — выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. В это понятие входит, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т.д.). Во-вторых, оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Экономить на этом вряд ли стоит — процесс достаточно сложен.

На строительство дома задействовано, как правило, много участников. Если бы это были только два лица — вы и застройщик, — никаких проблем. Но в доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир — 150, 200... И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу людей под силу только профессионалу, который знает, как этот процесс можно ускорить. В среднем затраты на оформление квартиры в собственность составляют порядка 2-2,5% от стоимости квартиры.

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы

Согласно постановлению Правительства Москвы № 942, от 08.12.98 г. собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но — внимание! — с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 20 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. «Разброс» по времени между этими двумя событиями может составлять 3-9 месяцев.

Готовы ли вы все это время нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет — можете обсуждать это при подписании договора. Наиболее удобная формула: оплата коммунальных платежей производится с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Фактически это означает, что после подписания акта вы можете пользоваться своей квартирой. Правда, есть нюанс: внести такие изменения достаточно легко в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять. А вот в договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно — такой договор ограничен рамками предыдущих контрактов, на основании которых он заключается.

Гарантии безопасности и ответственность за их нарушение

Теперь о самом важном — о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров.

Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке — подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит.

Но гарантии не должны быть голословными. Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать пустым. На практике, цена ответственности должна составлять 10-30% от стоимости квартиры. То есть, в случае нарушения данного пункта, продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере. Если продавец не хочет включать в договор пункт, предусматривающий ответственность за его нарушения, лучше подобный документ вовсе не подписывать!

Реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Чаще всего в договоре указывают размытые сроки — к примеру, «третий квартал 2002 года». Что и говорить, процесс строительства достаточно «творческий» — то поставщики подвели, то подрядчики что-то не успели, то недоделки обнаружились и т.д. Ладно, пусть будет «такой-то квартал». Но и этот пункт также будет «пустым», если за просрочку нет никакой ответственности.

По правде сказать, продавцы писать в договорах про свою ответственность за нарушение сроков строительства не любят. Их можно понять — слишком многое зависит от упомянутых строительных «неожиданностей». Но и покупатель вправе реально представлять хотя бы приблизительную дату новоселья! Как же быть? Можно предложить компромисс — увеличить сроки, за которые продавец отвечает, например, поставить в договоре не «третий квартал 2002 г.», а «первый квартал 2003 г.» Но уж за нарушение именно этого срока должна быть зафиксирована ответственность — обычно 5-10% от стоимости квартиры. Если и в продленный срок застройщики не уложатся, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с указанными штрафными санкциями, что, кстати, тоже должно быть отражено в договоре.

Оформление. Лучше, чтобы продавец предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления вашей квартиры в вашу же собственность. Если этого нет, альтернативный вариант — подписать с каким-то профессионалом (например, риэлторской компанией) параллельный договор: поручение на оформление квартиры в вашу собственность.

Дополнительные условия

Все учли? Нет, не все — есть еще кое-какие дополнительные условия, и их тоже стоит предусмотреть заранее.

Если дом входит в единый имущественный комплекс — кондоминиум, то его обслуживанием будет заниматься коммерческая организация. А это значит, что вам наверняка придется платить за коммунальные услуги несколько больше, чем платят эксплуатирующей организации принадлежащей городу. Стоит ли этого бояться? Думаю, нет, поскольку на общем собрании собственников жилья вы сами будете голосовать за выбор организации, которая предложит наиболее качественные, и при этом не запредельно дорогие услуги.

Второй нюанс связан с вашими претензиями к качеству квартиры. Тут два варианта. Первый — в договоре пишется, что свидетельством качества квартиры является акт приемки дома Государственной комиссией. Но тут надо иметь в виду, что комиссия по всем квартирам не ходит, все рамы не проверяет, все трещины увидеть не может. Поэтому лучше включить в договор пункт о том, что свидетельством качества квартиры является акт, который вы непосредственно подписываете с заказчиком, убедившись воочию, что все в порядке. Посмотрели — увидели недоделки — предъявили претензии. Недоделки устранены — спокойно ставьте свою подпись под актом!

Проверка документов

И последнее, о чем стоит сказать, это проверка документов, на основании которых вы заключаете договор. Во-первых, надо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру. То есть он должен показать бумаги, согласно которым эта квартира ему принадлежит, а именно: постановление Правительства Москвы, касающееся строительства данного объекта; инвестиционный контракт; протокол поквартирного распределения долей; уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора); документы, подтверждающие выполнение обязательств продавца по предыдущим договорам (в том случае, если продавец является соинвестором по инвестиционному договору).

Стоит также сверить адрес — чтобы в правоустанавливающем договоре, на основании которого квартира продается, и в вашем договоре с продавцом он полностью совпадал. Вы должны иметь в виду, что если в документах не совпадает секция, этаж, и т. д., то вам продают уже другую квартиру, а не ту, которую вы хотели получить. Во избежание таких недоразумений стоит приложением к договору сделать ситуационный план дома и поэтажный план, на котором жирным контуром выделена квартира, которая обязательно станет вашей, если вы не будете пренебрегать незначительными, на первый взгляд, тонкостями при заключении договора.

По материалам газеты «Квартирный ответ»

Осторожно информационные агентства!

Осторожно информационные агентства!

Слово «агентство» — пожалуй, самое используемое в сфере современных услуг. В море московского бизнеса (а лучше сказать в лесу) немудрено заблудиться не только приезжему или дилетанту, но и специалисту со стажем. Человек устроен таким образом, что, попадая в ситуацию, когда совершенно невозможно разобраться в изобилии вариантов начинает выстраивать обрушившуюся на него информацию наиболее простым и уже испытанным способом. Естественно, что чаще всего такой подход не соответствует сложившейся в данный момент ситуации, и дальнейшее использование этой информации невозможно.

Сегодня существует великое множество агентств разной направленности. Чтобы не запутаться в этом потоке, проще всего создать некие обобщенные категории, по которым потом легче будет определять появляющиеся в поле зрения объекты. Например, все агентства, имеющие хоть какое-то отношение к недвижимости, мы определяем в один класс, и, соответственно, наше отношение к ним также становится практически идентичным. Здесь-то и начинается самое интересное.

Как развивается ситуация, например, на рынке нежилых помещений. Отдел коммерческой недвижимости в солидном агентстве полного цикла, для того чтобы завоевать своего клиента, проводит работу в несколько этапов. Сначала подача рекламного сообщения об услугах отдела, затем прием звонка, консультация квалифицированного специалиста, поиск реального объекта, устраивающего клиента по всем параметрам, показ объекта клиенту, оформление и регистрация сделки. В течение этого времени осуществляется юридическое сопровождение сделки, проверка подлинности всех документов и правильности составления договоров купли-продажи или аренды. В этих процессах, помимо риэлторов, задействована целая группа специалистов разного рода: рекламный отдел, юристы, системный администратор, диспетчер и т.д. Агентство недвижимости получает свои проценты со сделки только после государственной регистрации договоров, когда клиент уже полностью удовлетворен подобранным объектом и оказанной услугой.

Параллельно с агентствами недвижимости существуют так называемые информационные агентства, услугой которых фактически является предоставление клиенту за определенную плату списка объектов якобы свободных и подходящих для аренды или для купли-продажи. Информация эта не проверяется никем, кроме клиента, который с довольным видом выходит из подобной конторы с приобретенным списком. Услуги, естественно, оплачиваются сразу, и деньги, если ни один объект клиенту не подошел, возврату не подлежат. Фактически за достоверность информации эти агентства ответственности не несут. А теперь легко представить себе, откуда берется подобная информация, из каких баз и источников. Да, изо всех подряд! Из газет, из справочников, из Интернета и т.д. Свежесть информации продавцов не волнует.

А дальше происходит следующее. Клиент начинает обзвон по списку и сталкивается с тем, что, например, объект уже давным-давно сдан, или объект подлежит сносу, если уже не снесен, или вообще ему говорят, что это — квартира. В редких случаях кому-то удается не остаться в дураках, когда в списки попадает реальный объект, а в остальных… Клиент начинает злиться и зарекается больше никогда и ни при каких обстоятельствах не иметь дела ни с какими агентствами, имеющими отношение к недвижимости. При этом настоящие агентства недвижимости попросту теряют для себя этих клиентов, а клиенты теряют шанс в будущем для решения своей проблемы воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Но и это еще не все. Информационные агентства заполучают своих клиентов, как правило, следующим образом: дают в ежедневную газету бесплатных объявлений информацию о каком-нибудь объекте, занижая цену в несколько раз по сравнению с реальными рыночными. Клиент после приобретения списка уверен, что он напал на золотую жилу. Затем он делает контрольный звонок в настоящее агентство недвижимости и, узнав реальные цены, приходит к выводу, что в таких конторах сидят одни жулики. Переубедить клиента по телефону, в принципе, дело безнадежное.

Похожее происходит и с собственником, который хочет реализовать свой объект. Получив список съемщиков и обзвонив их, он понимает, что его просто одурачили. В этот момент ему звонят из агентства недвижимости и предлагают реального претендента на его недвижимость. Можете себе представить, что отвечает специалистам разъяренный собственник.

К сожалению, основным и самым действенным оружием информационных агентств является слабая информированность клиентов, которые и вынуждены делать столь губительные обобщения. Надеемся, что эти заметки хоть в чем-то помогут людям, нуждающимся в квалифицированной помощи на рынке недвижимости.

Автор: Борис Романенко, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Арсенал Холдинг»

Выбираем новостройку.

Выбираем новостройку.

Большинство новостроек в Москве сегодня продается на этапе строительства. Такая практика позволяет покупателю неплохо сэкономить. Это безусловный плюс. Но есть и минус - квартиры еще нет в натуре. Предмет сделки в известном смысле - "кот в мешке". Риск налицо, однако существует ряд простых правил, соблюдение которых позволяет значительно снизить его.

Прогулка по стройке

Квартиру надо обязательно посмотреть - в каком бы виде она сейчас ни была. Даже если продавцы говорят, что сейчас там грязная стройплощадка, все равно в результате просмотра вы получите представление об окружении дома, транспорте и т. д.

Если интересующая вас квартира находится на 15-м этаже, дежурящие на стройке сотрудники фирм часто предлагают посмотреть "точно такую же на втором". Понять их можно - лень подниматься высоко при неработающем лифте, но в ваших интересах здесь настоять на своем.

Во-первых, в квартире может обнаружиться какой-нибудь строительный брак вроде трещины во всю стену, а во-вторых, вид из окон с разных этажей получается разным. Если же дом выстроен только наполовину и интересующих вас этажей еще нет, то, конечно, посмотреть квартиру на нижних этажах лучше, чем не посмотреть ничего.

Наконец, не забывайте, что строительство в Москве ведется большими объемами и значительная часть строящегося жилья - типовое. А значит, рядом с вашим еще не готовым домом наверняка возвышаются другие. Зайдите в них, и вы сумеете получить представление о виде из окна с нужной вам высоты.

Не забудьте об ориентации по сторонам света. Традиционно лучшими считаются окна на юг и запад. Если окно смотрит на восток, солнце будет будить вас рано поутру (а летом это "рано" начинается часа в четыре). А с северной стороны вы вообще никогда не увидите солнечного света. Хотя все это, конечно, не является абсолютной истиной: окно на север, но на парк лучше, чем на юг, но на железную дорогу.

Существующие с советских времен стандарты строительства предписывают разворачивать на север все нежилые помещения (лестницы, подъезды), а также... большинство комнат 3- и 4-комнатных квартир - вероятно, подразумевалось, что проживающим там богатеям одного-двух "солнечных" окошек - вполне довольно. Маленькие же 1- и 2-комнатные должны смотреть на солнце.

Но в последние годы за соблюдением этого стандарта следят не столь жестко. Кроме того, например, дома популярных серий П-44 и П-44Т часто строятся "уголком" - там просто невозможно выстроить все квартиры в одну сторону.

В общем не забудьте об этом моменте. В ясный день можно ориентироваться по солнцу, в пасмурный захватите компас или сориентируйтесь по карте города.

Однако не спешите расслабляться, даже если окна вашей еще не до конца построенной квартиры смотрят на лесной массив к югу. Вполне может случиться так, что к моменту новоселья лицезреть вам придется новую строительную площадку, а еще через год-полтора - двойник вашего же дома. Дабы избежать такого разочарования, не поленитесь поинтересоваться планом застройки микрорайона. Наверняка он есть у того, кто продает вам квартиру. И уж в любом случае имеется он в местной управе. Знакомство с этим документом даст вам много ценной информации.

На каждый плюс найдется минус

Что на первом этаже? Возможные варианты - квартиры или нежилые помещения. Отличить одно от второго несложно - в "нежилье" выше потолки, оборудуются отдельные входы.

Нежилое помещение хуже тем, что туда обязательно будет ходить много народу. А если будет организован магазин (что очень вероятно, учитывая, что торговля приносит максимальный доход с квадратного метра), то добавятся еще и разгрузка товара ранним утром, и завлекающая местных пьянчужек громкая музыка по ночам.

Впрочем, есть и положительные моменты. Владельцы нежилых помещений обязаны поддерживать на прилегающей территории порядок, за чем следят соответствующие городские службы.

Не будет ли ТСЖ? Довольно часто в новых домах создаются Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Московские власти всячески поощряют подобные объединения жителей.

Сказать, что наличие ТСЖ однозначно плохо или однозначно хорошо, нельзя - тут все зависит от вкусов по купателей. В домах с ТСЖ, как правило, лучше поддерживается порядок, не бывает проблем ни с домофонами и консьержами, ни с обустройством придомовой территории. Обратная сторона - квартплата выше, чем в обычных муниципальных домах, в полтора-два раза (сама идея ТСЖ подразумевает самостоятельное ведение товариществом домового хозяйства с привлечением эксплуатирующих организаций на коммерческой договорной основе). Что важнее - сэкономленные несколько сотен рублей в месяц или хорошее состояние дома и окрестностей - каждый покупатель квартиры решает сам.

Какие документы предлагают подписать? Существует несколько видов договоров, заключаемых при покупке квартиры на этапе строительства. Вообще-то их анализ - тема для отдельной статьи. Например, договор о долевом участии опасен тем, что не защищает покупателя от повышения цены. Если в ходе строительства затраты на него непредвиденно возрастут, возмещать их по закону придется всем дольщикам.

По мнению юристов риэлторских фирм, максимально защищает права приобретателя договор уступки права, поскольку в нем четко обговариваются все условия, включая стоимость квартиры. И условия такого договора впоследствии не могут быть пересмотрены.

Автор: Владимир АБГАФОРОВ

Стоит ли производить в своей квартире перепланировку?

Стоит ли производить в своей квартире перепланировку?

Строительные технологии стремительно движутся вперед. Лет десять назад трудно было даже представить, что ежегодно более миллиона квадратных метров жилья в Москве будет строиться из монолитного железобетона.

Такой прорыв оказался благодаря тем возможностям, которые открывает использование монолитных технологий. Среди них едва ли не наибольшую привлекательность для покупателей имеет свободная планировка. Действительно, после долгих лет царствования однотипных домов и стандартных квартир вряд ли кто-то способен устоять перед искушением иметь такое жилье, какое хочется.

Для начала разберемся, что означает само понятие «свободная планировка». Если в панельном сооружении нагрузка распределена практически на все стены, как внешние, так и внутренние, то в монолитном доме несущим является только каркас здания. Так что проектировщики, спланировав этаж, в рамках отдельно взятой квартиры могут придумать любую планировку. При этом все перегородки внутри квартиры не будут несущими, а значит смогут быть снесены или переставлены без ущерба для прочности дома. Вполне возможна и такая ситуация, когда планировка будет создана при участии будущего владельца квартиры с учетом его пожеланий и прихотей. А наиболее радикальный вариант — не строить внутри квартиры вообще никаких перегородок, оставив все дальнейшее строительство самим жителям. Зачем строить, если все равно сломают?

Однако чаще квартиры в монолитных домах имеют не «свободную», а «индивидуальную» планировку. Это значит, что все планировки квартир разрабатываются при создании проекта, а квартиры сдаются с уже готовыми перегородками. И хотя вариантов квартир может быть несколько, в рамках одного дома они стандартны. Правда, ни в каком другом здании таких квартир не будет, поэтому речь и идет об «индивидуальной» планировке. По сравнению с типовыми квартирами панельных домов это, конечно, шаг вперед, но небольшой, потому что обустройство жилища в этом случае все равно зачастую начинается с перепланировки.

Настоящая свободная планировка встречается достаточно редко, и это происходит не от хорошей жизни. В первую очередь головной боли прибавляется застройщику. Вот красноречивое мнение руководителя отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы Евгения Леонова: «Серьезная проблема, из-за которой трудно делать квартиры без перегородок, это разводка электричества. Если работы ведутся по утвержденному проекту, то его необходимо выполнить полностью: со стенами, со стяжками, с проводкой и розетками. Но если заранее неизвестна планировка квартиры, то невозможно и рассчитать необходимую ей мощность электричества. В результате могут получиться несбалансированные нагрузки, тогда на разные блоки дома нужно ставить разные подстанции. ДИПС пытался сделать в своих домах свободную планировку, но органы энергонадзора не дали нам разрешения».

Дополнительные и очень серьезные проблемы возникают и у новосела, который покупает квартиру «без стен»: ему приходится самому заказывать и согласовывать проект своей будущей квартиры. Проект и сам по себе удовольствие недешевое, а уж его согласование непременно отнимет не только значительное количество средств, но и уйму времени. Формально устройство перегородок будет считаться перепланировкой, так что в этом случае будет работать Закон города Москвы №37 от 29.09.1999 г. «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В соответствии с ним проект вначале должен получить согласование шести различных инстанций, а затем быть утвержден Межведомственной комиссией (МВК).

Ключевой организацией в процессе согласования является жилищная инспекция, руководитель которой Александр Стражников имеет вполне определенное мнение на проблему: «Пора нормативно запретить практику сдачи новостроек со свободной планировкой. Ситуация, когда строительство в квартирах продолжается задолго после сдачи дома, ненормальна. В этом можно убедиться на примере жилого комплекса «Кунцево», где часть квартир уже заселена, в других только еще возводятся перегородки, а некоторые и вообще не проданы. Нормально жить в этом доме можно будет только через несколько лет».

В то же время существует распоряжение В. Ресина, которое было издано несколько лет назад, но до сих пор так и не заработало. В соответствии с ним заказчик строительства дома со свободной планировкой должен предложить покупателю на выбор шесть вариантов планировки квартиры. Они должны быть разработаны архитекторами, проектировавшими дом, и утверждены. Тогда человеку не нужно проходить никаких комиссий, он просто выбирает понравившийся ему вариант. Если же ему ни один не подошел, то он может заказать у застройщика индивидуальную планировку, оплатив создание проекта и его согласование.

Распространена практика, когда на стадии строительства застройщик по индивидуальному заказу покупателя выполняет планировку его будущей квартиры и затем строит ее. К примеру, компания «Дон-Строй» на начальной стадии строительства жилого комплекса «Воробьевы горы» широко рекламировала создание планировки пентхаусов в соответствии с пожеланиями покупателя. Да и ДИПС, исключающий свободную планировку как таковую, допускает внесение изменений в уже существующий проект планировки, лишь бы это произошло заранее.

А вот привлекательное на первый взгляд строительство домов «под заказ» на практике оказывается просто нереальным. По словам Евгения Леонова, ДИПС собирался ввести такую услугу и попробовал спроектировать несколько домов в соответствии с заявками, собранными уполномоченными риэлторскими фирмами. В результате ничего не получилось, поскольку возникли неразрешимые проблемы с размещением стояков. Возникали и такие ситуации: кто-то хочет иметь квартиру на последнем этаже с ванной комнатой в 20 квадратных метров, в то время как покупатель квартиры на предпоследнем этаже желает иметь ванную вдвое меньше. Однако, санузел не может находиться над какими-то еще помещениями, так что налицо нестыковка. К тому же, при проектировании на заказ неизбежно появится некоторое количество неликвидных квартир, что невыгодно застройщику.

Получается, что наиболее безболезненный и цивилизованный способ свободной планировки — уже упомянутый заблаговременный заказ проекта у фирмы-застройщика. Тогда квартира будет построена с гарантированным качеством и именно такой, какой ее желает видеть покупатель. Во всех других случаях придется неизбежно столкнуться с процедурой оформления перепланировки. Кстати, в ближайшем будущем здесь могут быть подвижки в лучшую сторону. Сейчас рассматривается два варианта упрощения согласования перепланировки. Одно предложение заключается в том, чтобы переложить эту обязанность с хозяина квартиры на авторов проекта. Вторая идея — организация «единого окна», куда гражданин должен будет подать документы. В этом же окне он их и получит обратно, но уже согласованными. Естественно, это будет платная услуга, но ее стоимость должна быть гораздо ниже тех сумм, которые сейчас приходится платить посредникам за «ускорение» процесса.

Итак, есть проблема и есть определенные попытки ее решить. Но все же неизвестно, когда свободная планировка станет в Москве действительно свободной и при этом цивилизованной. Ну, а пока на эту услугу есть спрос, есть предложение, но при этом отсутствуют удобные и понятные правила игры.

Автор: Сергей РЫМОВ

Как обменять Вашу квартиру?

Как обменять Вашу квартиру?

На сегодняшний день существует несколько разновидностей квартирных обменов. Когда речь заходит о сделке с двумя идентичными квартирами, подразумевается вариант равноценного обмена. В этом случае доплата не берется, поскольку считается, что каждая из сторон ни в чем не прогадала.

Для обменных сделок с неравноценными квартирами потребуется или определенная денежная сумма, или же доплата в виде автомобиля, гаража или садового участка. Существует два варианта неравноценного обмена. По первому из них наиболее дешевая квартира с доплатой отдается за более дорогую жилплощадь. Так нередко поступают столичные одинокие пенсионеры, меняющие свое престижное жилье на квартиры в спальных районах, тем самым обеспечивая себя добавкой к пенсии на проживание. Во втором случае улучшить свои жилищные условия можно путем доплаты за разницу в квадратных метрах. Здесь уже на первое место встает вопрос о более высоком качестве приобретаемых метров.

Когда одна жилплощадь разменивается на несколько других, получается вариант разъезда. К нему можно отнести и расселение самой обычной коммунальной квартиры, где у каждой семьи имеется свой лицевой счет.

Под съездом же подразумевается такой вариант обмена, когда жильцы из нескольких квартир перебираются на одну жилплощадь.

Однако сегодня приходится констатировать, что обмен в своем классическом представлении ушел в прошлое. С развитием в нашей стране рыночных отношений стало очевидно, что каждое жилое помещение имеет свою цену. А разницу за качественное отличие квадратных метров многие граждане все чаще предпочитают получить в денежном эквиваленте. Поэтому сегодня на смену обмену в его классическом понимании сегодня пришли альтернативные сделки, при которых квартирами «обмениваются» или при помощи мены, или же путем одновременной купли-продажи жилья.

Здесь большое значение играет, в какой форме собственности находится обмениваемое жилье и каким способом ищутся подходящие варианты: самостоятельно или же при помощи агентства недвижимости.

Если квартиры, участвующие в сделке, приватизированы и не потребовалось прибегать к услугам посредников, то между собственниками жилья должен быть заключен договор мены. В этом случае руководствуются Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым жилое помещение собственника попадает в категорию «товар».

Однако сегодня все чаще собственники жилья в целях сокращения времени поиска подходящего варианта предпочитают обращаться в риэлторские фирмы. В этом случае с ними заключается договор купли-продажи, по которому будет произведена сделка одновременной продажи квартиры собственника и покупки для него альтернативных квадратных метров. Как и в случае мены, так и при купле-продаже потребуется письменное согласие каждого из членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире.

Оба этих договора вступят в силу после регистрации в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (МКР). Разница состоит лишь в методике исчисления размера государственной пошлины. Так при мене она составит 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ, а при купле-продаже те же 1,5% будут уже исчисляться от стоимости каждой квартиры, участвующей в сделке.

Если граждане занимают жилое помещение на основании договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда то, согласно Жилищному кодексу, между ними также может быть произведен обмен. Для заключения договора обмена им потребуется письменное согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателями. Однако при совершении этой сделки каждая из сторон вместе с квартирой получит определенные права и обязанности, вытекающие из договора ее найма. При обмене неприватизированного жилья подходящие варианты придется искать самостоятельно. Когда же поиски увенчаются успехом, потребуется обратиться в городское агентство «Мосжилсервис», которое возьмет на себя вопросы оформления и регистрации сделки. В этом агентстве следует получить бланки заявлений на обмен, заполнить и дать их подписать всем совершеннолетним членам семьи, имеющим право на обмениваемую жилплощадь. Далее бумаги придется заверить в местном домоуправлении (ДЭЗ, РЭУ, ЖКО) и принести обратно в агентство вместе с договором о найме, документом о регистрации, и справкой об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Для членов ЖСК еще потребуется выписка об исключении их из состава кооператива. После изучения всех этих документов в местных органах власти жилищная комиссия должна принять решение о выдаче обменных ордеров, за которыми все участники сделки должны явиться в агентство «Мосжилсервис».

При «смешанном» варианте обмена, когда в сделке участвуют муниципальное и приватизированное жилье, владелец жилья передает право собственности на квартиру, а наниматель — лишь право на проживание в ней. Этот обмен также оформляется через агентство «Мосжилсервис». Однако в числе прочих документов собственнику жилья потребуется предъявить свидетельства о праве собственности и государственной регистрации. После изучения представленных бумаг жилищная комиссия извещает обе стороны, что обмен произведен. Затем обменивающимся сторонам потребуется оформить и зарегистрировать отчуждение квартир (договор купли-продажи или дарения). И лишь только имея такой договор на руках, можно рассчитывать на получение обменных ордеров в «Мосжилсервисе».

Следует иметь в виду, что различные альтернативные схемы обмена являются прекрасным полем деятельности для мошенников. Поэтому гражданам, решившимся самостоятельно улучшить свои жилищные условия, следует придерживаться определенных правил. Сначала желательно узнать реальную рыночную стоимость как своих квадратных метров, так и предполагаемых для приобретения. Далее потребуется выбрать наиболее безопасный вариант сделки, при котором сведутся к минимуму различные финансовые затраты. Для этого следует стремиться к сделкам, заканчивающимся свободной жилплощадью. В идеальном случае это абсолютно «чистые» с юридической точки зрения квартиры в готовых новостройках. Правда, сегодня все же более реально получить «свободные метры» на вторичном рынке. Такими считаются квартиры, освобождаемые жильцами, предварительно снявшимися с регистрационного учета и получившими после сделки «живые» деньги. При этом будет неплохо собрать всю информацию об интересующем жилье и его владельце. И лишь потом понадобится спланировать наиболее подходящее время и сроки проведения сделки.

Следует помнить, что обмены не допускаются когда квартира является предметом залога или находится в доме, подлежащем сносу или реконструкции. Это же касается жилья, на которое наложен арест или право на пользование которым оспаривается в судебном порядке. Так же неприемлемо, когда жилищные условия одной из сторон в результате обмена ухудшаются, и жильцы начинают нуждаться в их улучшении.

Автор: Роман ХОХЛОВ

ОБМЕНЯТЬ, ПРОДАТЬ, ПОДАРИТЬ

ОБМЕНЯТЬ, ПРОДАТЬ, ПОДАРИТЬ…

Тем кто решившился продать или купить квартиру, обменять на меньшую или большую площадь, завещать или подарить свое жилье, далеко не все знакомы с проблемами и механизмами, действующими на рынке жилья. Предлагаем им ряд советов специалистов, которые, надеемся, пойдут на пользу всем, кто займется операциями с недвижимостью.

— Чем обмен жилья отличается от «альтернативы», мены, одновременной купли-продажи?

— Под обменом жилья чаще всего понимают такую ситуацию, когда у вас есть какое-то жилье и вы хотите взамен него получить другое. То есть термин «обмен» носит самый общий характер. Риэлторы, как правило, называют эту ситуацию «альтернативной».

Подбор взамен вашей квартиры другой, альтернативной может осуществляться разными способами: меной, обменом или одновременной куплей-продажей. При мене каждая из сторон передает в собственность другой принадлежащее ей жилое помещение.

Понятие обмена чаще используется, когда хотя бы одно из помещений не приватизировано. Наиболее распространенным способом является одновременная продажа вашей квартиры и покупка для вас другой квартиры. Существуют и смешанные формы решения этого вопроса.

— Жилье ведь можно обменять и самостоятельно. Как надо действовать при этом и можно ли тут сэкономить?

— Можно. Но для этого наберитесь мужества и терпения. И начинайте. Сначала оцените реальную стоимость вашего нынешнего и предполагаемого будущего жилья.

Не спешите менять статус вашего жилья (приватизировать, расприватизировать, выписываться из него…)

Найдите доступ ко всей информации об интересующих вас квартирах и возможных покупателях вашего жилья.

Проверьте юридическую «чистоту» вашей будущей квартиры.

Подумайте о безопасности расчетов.

Выберите наилучшую для вас правовую схему сделки, позволяющую уменьшить затраты на оформление, а также организационную и финансовую схему сделки.

И вы свое дело сделали.

— Можно ли поменять старую квартиру на новостройку?

— Самый простой и удобный способ — это одновременная продажа вашей квартиры и покупка квартиры в собственность в новостройке. Но такие квартиры на 15-20 процентов дороже, чем на этапе строительства.

Если вы располагаете суммой, равной 30-50 процентами стоимости квартиры в новостройке, то можете взять ипотечный кредит, оплатить права на новостройку, а после ее оформления в собственность продать свою старую квартиру и возвратить кредит.

Если у вас нет свободных денег и вы хотите сэкономить и если ваша квартира — это единственный капитал, которым вы располагаете, агентство в состоянии вам помочь. Существует семь схем проведения сделок такого рода даже в случае, если ваша квартира не приватизирована.

— Как можно распорядиться квартирой или комнатой, если они не приватизированы?

— Кроме приватизации, единственной операцией, которую вы можете совершить с неприватизированным жильем, является обмен. Обмен можно осуществить на большую или меньшую площадь, как неприватизированную, так и приватизированную. В последнем случае вы приобретаете все права собственника и вольны распоряжаться полученным в результате обмена жилым помещением по своему усмотрению: продать, заложить, подарить, завещать…

— Что лучше: приватизировать жилье или нет?

— Ответ на этот вопрос индивидуален для каждой конкретной ситуации и зависит от многих факторов. Скажем, сделки с неприватизированным жильем имеют ряд преимуществ:

— быстрота оформления;

— сохранение права приватизации, которое можно использовать лишь один раз в жизни (по планам российских властей, бесплатная приватизация жилья будет прекращена, возможно, с 2005 года);

— минимум необходимых документов;

— экономия расхода;

— меньше ограничений, связанных с детьми;

— отсутствие налогообложения;

— возможность продать через обмен, при этом цена остается на уровне приватизированного жилья…

— Как лучше распорядиться наследством: завещать, подарить или оформить ренту?

— Решив оставить квартиру или комнату после своей смерти кому-либо из родственников или знакомых, задайтесь вопросом: «А как это лучше сделать, чтобы сэкономить на расходах?». Если квартира приватизирована, то можно оформить завещание, заключить договор дарения или договор ренты (договор купли-продажи с пожизненным проживанием). При оформлении завещания расходы минимальны. Однако при вступлении в наследство они будут значительными (оплата налога на наследство) и могут появиться другие претенденты на наследство.

При дарении немалые расходы предстоят уже сразу: государственная пошлина, оплачиваемая у нотариуса; расходы на регистрацию сделки и перехода права собственности; впоследствии необходимо будет и оплатить налог на дарение.

При оформлении ренты расходы ограничиваются оплатой государственной регистрации и пошлины нотариусу (последнего можно избежать, если использовать безнотариальную форму договора).

Неприватизированную квартиру лучше сначала приватизировать, а затем использовать вышеназванные возможности. Но есть и другие варианты, если необходимо действовать срочно (приватизация длится до 4 месяцев). Например, прописать к себе родственника, совершить обмен…

Каждый из перечисленных способов имеет свои как преимущества, так и недостатки. Поэтому ваш выбор зависит от вашей конкретной ситуации.

По материалам интернет-сайта компании «БОНИКО»

Советы о том, как обезопасить себя при покупке квартиры.

Советы о том, как обезопасить себя при покупке квартиры.

Квартиру, как и любой другой товар, можно купить, но её покупка, в силу особых специфических свойств квартиры как товара, является делом весьма хлопотным, а часто и довольно рискованным.

Одно дело, когда вы покупаете квартиры в домах-новостройках. Здесь самое главное - выбрать продающую их фирму, долго и стабильно работающую на рынке недвижимости, имеющую репутацию надежного партнера и обладающую полномочиями на продажу новостроек от Правительства Москвы. Проверив фирму, Вы избежите ситуации, в которой оказались обманутые инвесторы, вложившие деньги в фирмы типа "Мосжилстрой", купив несуществующие или уже купленные другими гражданами квартиры. Если агентство прошло проверку и отвечает вышеперечисленным требованиям, то можно смело заключать с ним договор (это может быть либо договор инвестирования, либо договор уступки прав требования), естественно внимательно его изучив.

Совсем другое дело - покупка квартиры на вторичном рынке жилья, то есть в которой до Вас уже кто-то жил. Здесь подводных камней гораздо больше.

Чтобы Вам стала понятной вся сложность этой затеи, я покажу последовательность действий потенциального покупателя. Для начала квартиру нужно найти, затем, сторговавшись с её продавцом, внести предоплату, заключив авансовый договор, где необходимо зафиксировать все условия, на которых будет впоследствии заключен договор купли-продажи. Авансовый платеж также является средством обеспечения исполнения обязательств по покупке квартиры покупателем. Если договор аванса не заключен, то у продавца нет никаких гарантий того, что после сбора всех документов, необходимых для продажи квартиры, покупатель в последний момент не откажется от сделки, оставив продавца с просроченными справками, потерянным временем и упущенными возможностями. Предварительный договор защищает также интересы и покупателя, делая невозможным (если продавец не мошенник ) продажу квартиры другому лицу. К условиям, которые нужно оговорить в авансовом договоре, относятся: цена продажи квартиры, крайняя дата заключения договора, сроки освобождения квартиры, кто оплачивает стоимость оформления договора (стоимость нотариального удостоверения, государственная регистрация и стоимость аренды банковской ячейки), то есть предварительный договор вносит максимальную ясность в отношения между продавцом и покупателем и минимизирует возможность обмана как с одной, так и с другой стороны. Хотя бывают мошенничества и на этом этапе. Есть "продавцы", принимающие несколько авансов за свои или чужие квартиры и не возвращающие их; в нашем агентстве есть черный список, в который мы заносим всех выявленных мошенников.

Далее, пока продавец готовит документы к оформлению сделки, покупатель должен ее проверить на так называемую юридическую чистоту. И хотя официально такого термина нет, риэлторы уделяют этому аспекту покупки квартиры особое внимание, понимая под юридической чистотой квартиры отсутствие в ее истории законных оснований для признания сделок, в результате которых возникало или переходило право собственности на эту квартиру, недействительными. Самым распространенным основанием для расторжения ранее заключенных договоров является ущемление прав несовершеннолетних при приватизации или продаже квартиры. Это было характерно в виду несовершенства законодательной базы до опубликования распоряжения мэра г. Москвы о так называемой "группе риска" в 1994 году и введения в действие частей 1 (1994 г.) и ч.2 (1996 г.) Гражданского Кодекса РФ. Это остановило "беспредел" в сфере сделок с недвижимостью, но все же осталось большое количество квартир, в истории которых были ущемлены права несовершеннолетних, и, как показывает судебная практика, в этом случае закон имеет обратную силу. Суд может признать недействительной не только сделку, в результате которой ребенок остался без жилья, но и все последующие сделки с этой квартирой.

Еще среди мошенников от недвижимости распространена махинация, когда квартира продается по доверенности уже после того, как собственник недвижимости умер. По закону такая сделка является ничтожной, т.е. недействительной с момента ее совершения. Вообще, нужно аккуратно относится к покупкам жилья по доверенности. Так же необходимо исследовать возможность обратной прописки в эту квартиру граждан, имеющих на это право.

Конечно же всю эту проверку покупатель вправе проигнорировать, понадеявшись на русское "авось", но это чревато минимум плохим сном в течение десяти лет (срок исковой давности по ничтожным сделкам), а максимум вселением в вашу квартиру граждан, имеющих на это право, например, временно снятых с регистрационного учета (лица, находящиеся в длительной командировке или в местах лишения свободы), либо вообще утраты Вами прав собственности на эту квартиру.

Если продолжить описание последовательности действий по покупке квартиры, то следующим этапом будет подписание договора купли-продажи (нотариальное или безнотариальное), его регистрация в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передача денег продавцу, передача квартиры новому собственнику в том виде, в котором она была на момент показа, и, наконец, подписание акта передачи квартиры. Здесь важно обеспечить получение денег продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и снятия с регистрационного учета всех проживавших в ней граждан, необходимо также убедиться, что квартира передается без задолжности по квартплате, прочим коммунальным платежам и оплате за телефон и удостовериться, что квартира вообще передается с телефонным номером.

Передача денег за продажу квартиры - один из самых важных моментов сделки, и мы обычно арендуем для этой цели сейфы в депозитариях надежных банков, которые обеспечивают доступ к сейфу продавца только в случае государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Теперь вы знаете, как купить квартиру. Но если вы хотите, чтобы Вас при этом не обманули, чтобы Вы не допустили ошибок и избежали лишних хлопот, то лучше, конечно, обратиться в риэлторскую фирму, которая профессионально, на законных основаниях поможет Вам осуществить вашу мечту. Ведь в структуру агентства недвижимости входят и юридическая служба, и служба безопасности, и отдел регистрации, и прочие подразделения, осуществляющие проверку квартиры, и ее оформление в собственность покупателя, а огромная база делает возможность выбора Вами квартиры, удовлетворяющей всем вашим требованиям, вполне реальной.

Для справки. Согласно статистики каждая десятая сделка, заключаемая самостоятельно или с помощью "черного маклера" заканчивается неудачно, в то время как при работе с лицензированными риэлторскими агентствами из 300 сделок только одна проходит со сбоями.

Автор: Александр Геннадьевич Устинов, Начальник отдела вторичного жилья Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости МИАН.

Совет покупателям квартир.

Совет покупателям квартир.

Любая покупка начинается с выбора. Наличие сегодня широкого выбора жилья самых разных категорий делает этот процесс особенно ответственным: опыт многих людей показывает, что недвижимость не прощает никаких ошибок.

Самым дешевым по-прежнему остается жилье в новых районах: Бутово, Жулебино, чуть подороже - Митино и Марьино. Относительно Марьино причина понятна - это единственный пока район новостроек, куда проведено нормальное метро. Что же касается Митино, то на сегодняшний день массовое строительство там окончено из-за нехватки свободных площадей, остались лишь площадки под точечную застройку.

Уже давно городские власти обещали подвести к Митину и Южному Бутову ветки так называемого мини-метро, но когда эти проекты все же будут реализованы, не известно.

На вторичном рынке дешевого жилья пальму первенства удерживают квартиры в хрущевских домах и в девятиэтажках. Хотя так называемые "хрущобы" сейчас подорожали из-за перспективы расселения: многие покупатели надеются, что со временем, согласно городской программе, получат жилье в новом доме.

Оправдаются ли их надежды, зависит от того, по какому сценарию будут развиваться события. А таких сценариев может быть три:

1) Законопослушный гражданин покупает приватизированную квартиру в хрущевском доме. Если этот дом подлежит сносу, то дадут ему квартиру такого же метража (быть может, лишь немногим большего, так как малометражек, подобных хрущевским, сейчас не строят). И совершенно не обязательно, что квартира эта будет находиться в том же районе.

2) Не совсем законопослушный человек покупает неприватизированную хрущевку. То есть совершает мнимую сделку: де-юре обмен, де-факто куплю-продажу. А государство старается очень четко отслеживать то, что сейчас происходит в московских "хрущобах". Но если лишняя порция адреналина в крови только придаст вам бодрости, то после такой покупки вы сможете осуществить мечту многих менее решительных москвичей: прописать к себе кучу родственников и возложить на город заботы об их жилплощади. Родственники, несомненно, будут вам очень благодарны, если события вдруг не станут развиваться по сценарию?

3) Вашу пятиэтажку будут не сносить, а реконструировать. Именно такой, более дешевый вариант усовершенствования ветхого жилья, сейчас активно обсуждается в Мосдуме.

Довольно интересным способом экономии на жилье представляется многим покупка квартиры по договору ренты или пожизненного содержания (пожизненной ренты). "Двухкомнатная за 9 тыс", "однокомнатная за 6" - гласят рекламные объявления.

И многие соблазняются этой невиданной по московским меркам дешевизной. Но как там у классика: "? и Балда приговаривал с укоризной: не гоняйся ты, поп, за дешевизной?" Если даже Балда, человек простой, понял опасность дешевых товаров, то мы, люди третьего тысячелетия, не можем не задуматься над этим.

Во-первых, подобные договоры - единственные, которые могут быть расторгнуты в одностороннем порядке (через суд). То есть если ваш "рентье", выражаясь на французский манер, будет не доволен тем, как вы его содержите, то, скорее всего, суд признает его свободным от каких-либо обязательств перед вами.

Конечно, можно нанять очень хорошего адвоката и доказать, что вы соблюдали каждую букву договора, но гонорар такому адвокату будет немногим меньше той суммы, которую вы планировали вложить в эту квартиру.

Далее. Договор ренты и пожизненной ренты - вещи очень разные. Не многие знают, что в первом случае "рентье" может передать то небольшое ежемесячное пособие, которое вы ему выплачиваете - то есть ренту - по наследству. Поэтому если Вы, скрепя зубы, платите капризному владельцу квартиры, утешая себя мыслью, что "когда-нибудь все это закончиться" - не обольщайтесь. Все может затянуться на куда более долгий срок, чем Вы планировали.

Разумнее всего при выборе (конечно, если позволяют средства), руководствоваться иными соображениями: удобством планировки, "возрастом" дома, близостью метро, инфраструктурой района и так далее.

После того, как вы остановили свой выбор на вполне конкретной квартире, и начинается, собственно, сама сделка - с внесения аванса или задатка. На этом этапе оговариваются все последующие условия покупки: где будет регистрироваться договор - у нотариуса или в Москомрегистрации; схема взаиморасчетов; сумма, которая должна проходить по официальным документам.

А далее идет скрупулезная проверка документов, о которой довольно подробно рассказано в статье "Сам себе риэлтор". Остается только добавить самые распространенные ошибки, которые встречаются в документах самых честных граждан.

Приватизация: с ребенком или без?

1) В семье до или в процессе приватизации родился малыш, которого прописали после приватизации. Таким образом, в составе собственников ребенка нет, хотя по закону, он имеет право на эту жилплощадь.

2) Ребенка незадолго до приватизации квартиры выписали оттуда и прописали в уже приватизированное жилье. В результате чего он оказался лишен права бесплатной приватизации прежней жилплощади?

Рассказывает эксперт агентства недвижимости "Белый Город" Ирина Перковская: - Конечно, в сравнительно новых домах проверку хорошо бы начинать с момента получения ордера на квартиру. Но это практически невозможно осуществить, если выбранная квартира находиться в сталинском, или довоенном доме.

Реэлторы в таком случае связываются по своим каналам с базой ГУВД, просматривают архивы. Но, в принципе, проверку можно начинать и с момента приватизации квартиры.

Особенно тщательно следует проверять "историю" тех квартир, которые перепродавались по несколько раз. В этом случае необходимо восстанавливать всю "цепочку" каждый раз: ведь большинство людей продает свое жилье в связи с так называемым альтернативным обменом.

Следовательно, владельцы квартиры сразу же покупают себе другую жилплощадь, люди с этой жилплощади тоже куда-то переезжают? И все эти операции нужно проверить на юридическую чистоту.

Особенно внимательно следует отнестись к недвижимости, которая когда-либо находилась под залогом. Даже если арест с имущества уже снят, это не является гарантией отсутствия претензий между сторонами. Так что удостоверьтесь у заимодавца, что владельцем квартиры были соблюдены все денежные обязательства.

Сама сделка начинается непосредственно с закладки денег в депозитарии банка. Затем следует удостоверение договора у нотариуса, регистрация самой сделки в Москомрегистрации (обычно длиться две недели), после которой право собственности переходит к покупателю.

Если в квартире помимо бывшего собственника был прописан кто-то еще, в договоре необходимо указать, что все люди будут выписаны. Неплохо так же взять у всех жильцов нотариальное обязательство о выписке.

Тем не менее, в случае, когда квартира не будет юридически свободна до регистрации сделки, то в Москомрегистрации, да и в ваших документах, будет отмечено, что купленная вами жилплощадь обременена правами третьих лиц. Такое жилье уже нельзя будет продать снова.

И когда жильцы все же будут выписаны, Вы сможете снять обременение, предъявив в Москомрегистрации соответствующие документы о выписке.

Поэтому (если вы проводите сделку самостоятельно) хорошо бы все-таки выписать всех жильцов до непосредственного оформления сделки, а иначе обстоятельства могут сложиться так, что Вам их придется выписывать в судебном порядке.

И в таком случае встанет вопрос - куда? - ибо делать из человека Бомжа редкий судья согласиться, даже если закон целиком на вашей стороне. В подобных ситуациях агентства специально покупают дешевую жилплощадь, куда можно будет в последствии выписать "обременителей".

Последний момент сделки - подписание сравнительно нового (введен в 1996 году) в юридической практике акта приема-передачи квартиры. Содержание этой бумаги сводиться к следующему: обе стороны - продавца и покупателя - устроила сделка, сама квартира и все взаиморасчеты между сторонами окончены. Без этого акта вы впоследствии не сможете продать приобретенную жилплощадь.

Итак, в результате у покупателя на руках должны остаться: свидетельство регистрации сделки, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры. Здесь мы приводим список документов, необходимых для совершения сделки продажи квартиры.

Автор: Ирина Наумова

Жилье для молодой семьи.

ЖИЛЬЕ ДЛЯ МОЛОДОЙ СЕМЬИ

Актуальность проблемы не вызывает сомнения. Свидетельство тому проведенный в I квартале 2002 года социологический опрос. Он показал, что более 70 процентов молодых семей намереваются активно заняться решением своего жилищного вопроса. 78 процентов опрошенных именно с решением жилищной проблемы связывают рождение первого ребенка. Более 70 процентов очередников и почти 20 процентов из тех, кто в очереди не стоит, надеются получить муниципальное жилье. В то же время не против воспользоваться государственными субсидиями 60 процентов очередников и более 20 процентов неочередников.

Около 20 процентов молодых семей рассчитывают справиться с проблемой без поддержки государства. Они надеются на собственные средства, в том числе и полученные от продажи имущества, а также на помощь родителей. Помощь от работодателя хотят получить 10 процентов. Ипотечные кредиты привлекают менее пяти процентов опрошенных. И еще один показатель. Приобрести жилье по рыночным ценам согласны менее 10 процентов из тех, кто не стоит в очереди на получение жилья.

Разработкой программы "Молодой семье - доступное жилье" занималась рабочая группа под руководством Петра Сапрыкина, главы Департамента жилищной политики и жилищного фонда. В состав ее входили и представители Департамента экономической политики и развития, Комитета по делам семьи и молодежи, ГУП НИИПИ, представители молодежных жилищных комплексов и строительных кооперативов.

О том, как и в чем нынешний третий вариант программы отличается от своих предшественников, рассказывает Михаил КУЛИКОВ, заместитель начальника Управления жилищной политики.

- В первую очередь, изменения коснулись порядка бюджетного финансирования, за счет которого каждый год планируется строить 200 тысяч квадратных метров жилья. Средствами префектур и с помощью инвестиций в этом году будет введено 20 тысяч квадратных метров. В последующем эта цифра составит 100 тысяч квадратных метров жилья ежегодно. Реализация "внебюджетного" направления намечена на 2004 год.

Что касается бюджетных средств, то на осуществление программы уже выделено 1,5 млрд. рублей. В нынешнем году будет начато строительство 100,1 тысячи квадратных метров.

Специальным постановлением Правительства Москвы от 5 февраля 2002 года № 103-ПП "Об утверждении адресного перечня жилых домов, строящихся в 2002 году по программе "Молодой семье - доступное жилье", обозначены первые адреса. В Северном округе это бульвар Матроса Железняка, вл.23, кор.1,2. В Юго - Восточном - Шарикоподшипниковская улица, вл. 8-30, кор. 1- 6, Люблино - мкр.40, кор. 7,16. В Южном округе - Орехово-Борисово, мкр.10, кор.43 и Царицыно, ул. Медиков, вл.68. В Западном - Внуково, ул. Интернациональная, вл.4-6. Все дома типовые, серий П-46М и П-44Т. Сроки ввода этих домов уточняются и будут зависеть от результатов проведения тендера среди застройщиков.

Ввод первых "бюджетных" 20 тысяч квадратных метров намечен в последнем квартале текущего года. В I квартале 2003 года будет заложено 60 тысяч квадратных метров. Остаток - 20 тысяч квадратных метров, перейдет на II квартал 2003 года. В общем же, начиная со следующего и до 2010 года, планируются строительство и реализация 200 тысяч квадратных метров ежегодно.

Почему программа рассчитана на длительный срок? Потому что она создана в дополнение к двум действующим городским программам: об обеспечении очередников и переселенцев из ветхого фонда. Это очень важный момент, и мы надеемся на понимание со стороны тех, кто заинтересован в ее скорейшем осуществлении.

Говоря о сроках, хотелось бы затронуть еще один существенный аспект. Пока программа не принята правительством Москвы и не утверждена Московской городской Думой, ее реализация не может быть начата. Стало быть, всем молодым семьям надо набраться терпения и немного подождать.

Какие еще изменения претерпела программа в ходе работы над ней? Прежде всего, впервые дано четкое определение таких понятий, как "потенциальный участник программы" и собственно "участник". В чем разница? В первом случае - это молодые семьи, состав которых соответствует определению "молодая семья". Напомню, что таковой считается семья, постоянно проживающая в городе Москве в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей - без ограничения продолжительности брака), при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Участник программы - это тот, кто выразил желание (в письменной форме) принять участие в программе на предлагаемых условиях.

Каких именно? Со всеми участниками программы будет заключен договор найма, так называемый "срочный договор", то есть договор на определенный срок (до пяти лет). Обязательными условиями срочного договора являются следующие. Оплата полной стоимости коммунальных услуг и оплата найма жилья по установленной ставке.

На практике, семья участника первой группы (признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также проживающим в пятиэтажных, ветхих и аварийных домах, подлежащих сносу и реконструкции) будет платить за свою квартиру порядка 2400 рублей в месяц. Эта сумма складывается из двух цифр. Приблизительно 1500 рублей за коммунальные услуги и 900 рублей за наем жилой площади. Для семей, отнесенных ко второй группе (участники, имеющие жилые помещения менее социальной нормы - 18 квадратных метров общей площади на человека), а также к третьей группе (участники, имеющие жилые помещения сверх социальной нормы на человека, но желающие улучшить жилищные условия, например, с целью отдельного самостоятельного проживания) ставка оплаты жилья будет определяться с помощью специальной таблицы коэффициентов.

Если до достижения 30-летнего возраста молодая семья самостоятельно не решит своей жилищной проблемы, она не выбывает из числа участников. Но при получении жилья будет платить за квартиру порядка 6000 рублей в месяц, то есть оплачивать ее полную стоимость.

Возможно, кому-то покажется, что это дорого. Но наша программа рассчитана на активных молодых людей, желающих и способных решить жилищную проблему. Для социально незащищенных же существует программа очередников. Условия остаются льготными и при преодолении возрастной планки приоритетными категориями, к которым относятся многодетные или семьи молодых специалистов, очередников предприятий.

Теперь о формах поддержки городской программы. Одна из них - это прямое бюджетное финансирование. Как я уже говорил, в этом году выделено 1,5 млрд. рублей. В последующем ежегодно на строительство 200 тысяч квадратных метров будет выделяться по 3 млрд. рублей.

Другая форма - безвозмездная субсидия. В полном виде она не предусмотрена. Но за каждый год ожидания в очереди субсидия увеличивается на 10 процентов. Максимальная ее сумма (для тех, кто ждет пять лет и более) - 50 процентов. То есть мы планируем, что молодая семья возьмет 50-процентную субсидию, добавит такую же сумму и приобретет жилье.

И наконец, третья форма помощи города участнику. Это городской заем или возвратная ссуда. К сожалению, механизм этого способа пока не отработан. Прежде всего, необходимо создание специального финансового органа для обеспечения возможности предоставления необходимых бюджетных средств физическим лицам. Сейчас в этом направлении ведется работа. И мы надеемся, что к началу реализации программы проблема решится.

Автор: Алла ГОРДЕЕВА

Перепланировка квартиры в домах старой застройки: типичные ошибки.

Перепланировка квартиры в домах старой застройки: типичные ошибки.

В центре Москвы часто покупают несколько квартир в домах старинной застройки с целью их объединения с последующим евроремонтом. При этом, поручая работы квалифицированным шабашникам, хозяева квартир упускают из виду, что дома, построенные в конце ХIХ — начале ХХ века, чаще всего имеют деревянные перекрытия поверх деревянных балок. Естественно, в силу «дряхлого» возраста эти перекрытия гнилые изнутри, поэтому разрушение межквартирных перегородок в таких домах может быть чревато обвалом потолочных перекрытий.

Для подобной перепланировки подходят только «сталинки», построенные в 30-60-х годах. Кроме того, при проведении перепланировок категорически противопоказано трогать несущие конструкции — опоры, стены, балки. Определить, является ли данная конструкция несущей можно только по технической документации, поэтому перед составлением плана перепланировки необходимо проведение изыскательских работ.

При перепланировках нельзя нарушать общедомовую систему вентиляции, что происходит при демонтаже вентиляционных коробов, которые иные владельцы убирают, считая их бесполезной тратой пространства. В этом случае возможны судебные издержки.

Также нельзя замуровывать в стену стояки газовых труб, так как по требованиям безопасности и для осуществления аварийно-ремонтных работ к ним должен быть обеспечен свободный доступ. Пусть это не так красиво, зато безопасно, и ваш дом при возникновении аварийной ситуации не разнесет взрывом. Опытный дизайнер может так красиво и эргономично «замаскировать» трубы, что вы их даже не заметите, но при этом доступ к ним останется свободным.

По тем же соображениям нельзя переносить кухню в жилую комнату, так как это требует переноса коммуникаций, которые не были для этого спроектированы. В крайнем случае, это можно провести только после получения разрешительной документации соответствующих служб.

Нежелательно размещать санузел над жилыми комнатами соседей, которым в случае затопления вы будете обязаны полностью возместить ущерб, размер которого может быть значительным. То же относится и к обустройству ванной комнаты вместо кухни.

Согласно Закону города Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» инициатор перепланировки обязан «поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций»

Вам нужно попросить всех ваших соседей, чтобы они пришли в ДЭЗ или ТСЖ и подписались под проектом перепланировки. Поэтому наиболее оптимальный период для проведения перепланировок — зима, так как летом соседи могут уехать: все разбегаются кто на дачу, кто в деревню, и задача становится трудновыполнимой.

Чтобы избежать всех типичных «перепланировочных» ошибок и последующих за ними неприятных последствий, доверяйте выполнение строительных работ только профессиональным строителям, имеющим лицензию и опыт проведения работ подобного рода.

Автор: Н.ЕРМОЛАЕВА

Перечень документов, необходимых для оформления купли-продажи квартиры.

Перечень документов, необходимых для оформления купли-продажи квартиры.

1. Паспорт.

2. Комплект правоустанавливающих документов на квартиру.

3. Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире). Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки, является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой.

4. Копия финансово-лицевого счета.

5. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Справки 3, 4, 5 выдаются в домоуправлении и действительны в течение месяца со дня выдачи.

6. Справка формы 11-а. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги), подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру. К справке прилагается экспликация - план квартиры.

7. Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). Выдается в государственной налоговой инспекции.

8. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

9. Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане "группы риска" (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).

10. Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию.

11. Справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего.

12. Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.

ПРИМЕЧАНИЕ: Правоустанавливающими документами на квартиру в зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее могут быть:

- договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру ("розовое свидетельство");

- договор купли-продажи;

- договор дарения;

- договор мены;

- договор ренты;

- свидетельство о праве на наследство;

- справка о выплате пая ЖСК;

- зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду.

Все договора должны быть зарегистрированы в КМЖ и ЖП.

Налогообложение в сделках с недвижимостью.

Налогообложение в сделках с недвижимостью.

Одним из вопросов, наиболее часто встречающихся при оформлении сделок с недвижимостью, является вопрос по налогообложению. Действительно, с введением с 1 января 2000 года контроля за крупными расходами граждан вызвали определенные опасения в тотальном контроле налоговыми органами доходов граждан. Но стоит ли опасаться встречи с налоговыми органами? В соответствии с действующим законодательством все денежные средства, полученные гражданином в течение года из любых источников, являются его совокупным доходом (за исключением выплат носящих социальный характер) и соответственно подлежат налогообложению.

Все знают, что с 1 января 2001 года вступила в действие вторая часть Налогового кодекса, но не все представляют, какие изменения преподнесет этот документ, в частности, владельцам недвижимости. Сразу же необходимо отметить, что никаких новых налогов в Налоговом кодексе не появилось, изменились лишь ставки действующих. Так подоходный налог установлен в размере 13 %. Льгота для продавцов и покупателей недвижимости (вычет из налогооблагаемой базы) остается. Если человек продает квартиру, стоимостью до 1миллиона рублей, то никакого налога он не платит (раньше эта сумма составляла 417 тысяч 450 рублей). А если квартира была в собственности более 5-ти лет, то налог не взимается независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но если квартира принадлежит нескольким собственникам, то закон позволяет распределить между ними сумму налогового вычета, т.е. если квартиру продают двое или трое собственников, то 1 миллион соответственно делится на двоих или троих. Для покупателей и застройщиков по прежнему действует льгота по освобождению от уплаты подоходного налога. Только теперь она равна не 5000 минимальных размеров оплаты труда, а 600 тысяч рублей. Эта льгота предоставляется с даты регистрации права собственности на жилой объект. Следует помнить, что для получения этой льготы вы должны представить в органы налоговой инспекции не только документы, подтверждающие Ваше право собственности, но и платежный документ, подтверждающий факт уплаты денежных средств(квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, и иные документы). Поэтому в случае приобретения квартиры в доме-новостройке бережно храните выдаваемые Вам платежные документы.

Если квартира приобретается в долевую или совместную собственность сумма льготы распределяется между собственниками в соответствии с долями собственности или в соответствии с письменным заявлением последних (в случае, если имеет место общая совместная собственность). Кроме того, теперь снимается трехлетнее ограничение действия льготы. Пока не будет исчерпана вся сумма, в пределах указанной в законе ставки, подоходный налог с Вас не взимается. Если же вы купили квартиру, стоимостью 400 тысяч рублей, 200 тысяч, у Вас соответственно осталось. Оставшуюся сумму Вы имеете право вычесть из налогооблагаемой базы при покупке следующего нового жилья, независимо от того в течение какого периода времени это происходит. И на это обратите внимание, поскольку льгота по освобождению от уплаты подоходного налога, именуемая имущественным налоговым вычетом, предоставляется только один раз, повторное ее предоставление Налоговым кодексом не допускается.

В риэлторской практике наиболее часто встречается случаи, когда одновременно продается старая квартира и приобретается новая. При такой ситуации одно лицо одновременно становится и покупателем и продавцом. В этом случае может быть три варианта:

Первый вариант: Вами в течение одного календарного года осуществляется и покупка новой и продажа старой квартиры. Вами может быть использованы две схемы налогообложения, либо Вы пользуетесь исчислением налогооблагаемой базы по разнице между покупочной и продажной ценой квартир, поскольку в состав налогоблагаемой базы входит разница между всеми доходами и всеми расходами, либо Вы можете воспользоваться льготой определенной при покупке квартиры и, исходя из Вашего месячного дохода по основному месту работы льготы по налогу будут действовать до полного использования..

Второй вариант: Вами в одном календарном году продается квартира, а в другом календарном году покупается новая квартира. В этом случае, по истечению календарного года Вам придется заплатить налог, но при приобретении квартиры в следующем календарном году, воспользовавшись льготой, Вы сможете полностью либо частично (в зависимости от цены продаваемой квартиры) "вернуть" уплаченный налог

Третий вариант: Вами в одном календарном году покупается квартира, а в следующем календарном году продается старая квартира. В этом случае, при приобретении квартиры Вам предоставляется налоговая льгота, но после продажи старой квартиры сумма, вырученная Вами будет отнесена на Ваш совокупный доход и налогооблагаемая база и исчисление налога будет производиться налоговыми органами с учетом предоставленной Вам ранее льготы.

Следующий вопрос, наиболее часто встречающийся в практике, это контроль налоговыми органами за состоявшимися крупными покупками граждан. Что необходимо знать в этом случае. В соответствии с действующим законодательством, регистрирующий совершение сделки купли-продажи орган, обязан в течение 15 дней, с даты ее совершения сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения о том, что данная сделка совершена такими-то гражданами. Налоговые органы, по месту нахождения регистрирующего органа, направляют полученные сведения в налоговую инспекцию либо по месту жительства лиц совершивших сделку, либо в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества. После получения таковой информации работники налоговой инспекции обязаны вызвать в официальном порядке (повесткой) гражданина и предложить ему заполнить соответствующую декларацию о доходах. В случае, если расходная часть превышает доходную, то гражданину будет предложено подтвердить легальность получения денежных средств направленных на приобретение недвижимости. Для этого достаточно представить инспектору договора займа как заверенные нотариально, так и в простой письменной форме, либо иные документы могущие быть подтверждением осуществления Вами займа либо кредита.

Представление документов подтверждающих Вами заем денежных средств позволит Вам избежать налогообложения, поскольку заемные средства в доход включены быть не могут. Для лиц, не имеющих гражданство РФ и лиц, прибывающих на постоянное место жительство в РФ из других стран легальность денежных средств определяется таможенной декларацией. Заканчивая обзор вариантов налогообложения при купле продаже квартир, хочется отметить то обстоятельство, что ни одна сделка по недвижимости, при кажущейся простоте и схематичности, не похожа друг на друга и обладает своими особенностями. При таких условиях думается, что Вам необходимо обратиться в ООО "Региональное агенство инвестиций и недвижимости", где с учетом особенности именно Вашей сделки можно будет подобрать оптимальный юридический вариант оформления, что поможет Вам сэкономить Ваши денежные средства.

Сдать квартиру и заплатить налоги.

Сдать квартиру и заплатить налоги.

Граждане обязаны платить налоги… В последние годы государство довольно активно пропагандирует эту мысль среди населения. Об успехах пропаганды говорить сегодня не будем (это – тема для отдельного разговора), давайте посмотрим, КАК нужно налоги платить. Для примера возьмем весьма нередкую ситуацию, когда человек сдает кому-то свою квартиру.

Первое, что нужно – заключить с арендатором договор. Закон достаточно либерален в смысле его формы – документ может быть трехсторонним, с участием риэлтора или двусторонним. Заверять договор у нотариуса или еще как-то необязательно – для налоговиков достаточно простого листа бумаги, подписанного сдающим и снимающим.

В договоре обязательно должны быть указаны имена, паспортные данные и адреса сторон, предмет (сдача в аренду такой-то квартиры, находящейся по такому-то адресу), дата заключения и на какой срок, цена. Если арендная плата устанавливается в иностранной валюте, нужно фиксировать дату передачи денег (например, 10-е число каждого месяца). Это необходимо потому, что налоги вы как резидент России будете платить в рублях. По точной дате и существовавшему на этот день официальному курсу будет определен размер налогооблагаемой суммы.

Раньше существовало правило, по которому сдающий был обязан платить вперед – к 15 апреля, 15 июля и 15 октября рассчитывался «предполагаемый будущий доход», с которого хозяин квартиры и платил налог. При этом, если на следующий день квартирант съезжал, вернуть эти деньги было проблематично. С 2001 года все эти странности отменены, и теперь платить налоги надо только с реально полученных доходов. Что радует.

У налогоплательщика есть на выбор два варианта. Первый – ничего не заявлять в течение года, а затем указать свой доход в декларации (для тех, кто не знает – она подается с 1 января по 30 апреля по итогам прошлого года). Второй вариант – в 15-дневный срок после заключения договора аренды зарегистрировать его в налоговой инспекции. Там сдающему квартиру откроют специальный счет, на который можно начать платить причитающиеся налоги – необязательно всю сумму, можно частично.

Если при такой схеме договор аренды внезапно расторгается (жилец съехал и т.д.), необходимо в 5-дневный срок явиться в налоговую инспекцию. Если же не сделать этого, то государство не узнает о прекращении вашего дохода, и налог придется продолжать платить. Еще одно неудобство – даже если вы платили налоги в течение года и в полном объеме, это не освобождает вас от необходимости подавать в начале следующего года декларацию. Просто вы укажете в ней, что все заплачено.

Первый вариант абсолютно законен, кроме того, он экономически выгоден. Поскольку размеры доходов и налогов зафиксированы в рублях, а инфляцию у нас пока никто не отменял, заплатите вы фактически меньше. С другой стороны, многие контролирующие органы (ЖЭКи, участковые инспекторы милиции) славятся у нас обвинительным уклоном – они наверняка предположат, что налоги вы и не собираетесь платить. Предъявив им зарегистрированный договор, вы сразу пресечете все эти домыслы. К тому же, многим людям психологически легче растянуть выплаты, а не заплатить одномоментно большую сумму.

Еще любопытные детали. Налоговики не согласились вычесть из доходов сумму квартплаты – в одной из территориальных налоговых инспекций Москвы, куда мы обратились с подобным вопросом, нам грубовато, но внятно объяснили, что «квартплата – это ваши проблемы». Точно так же не получится вывести из-под обложения выплаты по ипотечным кредитам – в случае, если квартира приобретается специально под сдачу внаем. Будем надеяться, что в дальнейшем законы будут в этом смысле доработаны.

…Прочитав все это, многие, вероятно, зададутся вопросом – а зачем вообще брать на себя все эти хлопоты?! Кстати, и статистика риэлторских фирм подтверждает, что 95% сдающих сегодня квартиры налоги не платят, предпочитая выдавать постояльцев за своих знакомых, которых пустили пожить «за так». Остальные 5% — это владельцы элитных квартир, сдаваемых иностранцам. Такое не спрячешь.

Итак, для чего нам платить налоги? О высоких материях вроде гражданского долга помолчим, обратим внимание на то, что государство все больше контролирует экономику. В такой ситуации человек, не получающий ничего и при этом хорошо упитанный, выглядит достаточно подозрительно. А неуплата налогов, доведенная до определенных размеров – это уже уголовная статья.

С другой стороны, довольно сложно проверить размер доходов. Средняя на сегодня в Москве арендная цена однокомнатной квартиры — $250 в месяц, но в договоре можно указать и $100. Вот такое у вас доброе сердце – и доказать обратное налоговикам будет трудно.

***

По договору аренды наймодатель и наниматель должны платить налоги. Но поскольку имущество передается по договору аренды как за плату, так и бесплатно, то и налогообложение в этих двух случаях будет разным.

Если имущество передано за плату, значит, у арендодателя появляется дополнительный доход, который включается в его совокупный годовой доход и облагается налогом по общему правилу. В этом случае наниматель может не платить налог с сумм, которые он уплачивает наймодателю (если эти суммы за год не превышают пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда). Чтобы получить такую льготу по налогообложению, надо обратиться с заявлением в налоговую инспекцию.

Если имущество по договору найма передается бесплатно, то налог с него уплачивается так же, как с имущества, переходящего в порядке дарения (начиная с суммы, превышающей восьмикратный размер установленной законом минимальной оплаты труда): а потом, чем выше стоимость имущества, тем выше налог. Но в этом случае (когда имущество передается бесплатно) закон устанавливает разные ставки налога на имущество, предоставляя льготы родителям и детям. Так, если стоимость передаваемого имущества составляет от 80 до 850 минимальных размеров оплаты труда, то новые собственники имущества - родители и дети уплачивают налог по ставке 3% с сумм, превышающих 80 МРОТ.

Есть льготы и тогда, когда договоры найма заключаются между супругами, другими родственниками или лицами, проживающими совместно на день оформления договора. Если же имущество переходит по договору найма другим физическим лицам, то ставка налога повышается до 10 процентов.

Автор Виктор ДУЛЬСКИЙ

Договор аренды.

Итак, договор. Не, лучше с большой буквы – Договор.
Агентства недвижимости предлагают к заполнению «договор аренды» и «договор найма», в принципе, и то и другое правильно и законно, но… «договор аренды» регулируется нормами Гражданского кодекса принятого 25.10.1994 года, а «договор найма» - Жилищного кодекса от 23.06.1983. Кроме того, как уже всем известно, частнособственнические интересы у нас в стране признаны не смотря на завоевания 1917 года, а статья 606 ГК гласит…

Не, читайте сами, разжевал, в рот положил, а глотайте самостоятельно. Короче, если Вы заключаете договор найма на квартиру с находящимся в ней имуществом наймодателя необходимо дополнительное соглашение об аренде этого имущества и соответственно платить Вы будете отдельно, за найм квартиры (стен) и за аренду имущества в этих стенах находящегося. Вот только я сам до сих пор не возьму в толк: квартира – это имущество, как и телевизор, так откуда «договор найма»? Может высоколобые юристы из посетителе сайта растолкуют – буду зело признателен.
Катимся дальше. В принципе, согласно статье 421 ГК, форма договора у нас свободная, т.е пишите что угодно и хоть на туалетной бумаге, все равно, суд будет обязан принять понаписанное к рассмотрению, заверяли Вы его нотариально или нет (о регистрации договоров аренды в статье 609 ГК) но! Во первых 9 глава ГК, во вторых уже упомянутая 421 статья и в третьих (на мой взгляд - к сожалению только третий) Контрактное право – ни кем не принятое как обязательное, а только принятое как рекомендуемый свод правил оформления договоров (международный уровень), в сети я пока этого не нашел, а 3-й том (недвижимость) у меня кто-то зачитал. Не смотря на это, и так преподают в юридических ВУЗах (дядя рассказывал, а ему можно верить, он юрист в «БалтСтрой», там дураков не держат) – в любом договоре не должно быть двучтений, на что и рекомендую обратить внимание прежде чем подписывать, ибо не смотря на всю кажущуюся Вам филькинуграмотность подписываемой бумажки, случись суд, отнесутся к ней более чем серьезно, даже без нотариального заверения (а Вы думаете я просто так извожу на договора бумагу с 4 степенями защиты).
И последнее, перед самим текстом договора: предлагаемый мной договор не идеален, это уже его дцатая версия, сто раз согласованная и перепроверенная на соответствия и если кто из «юридической» аудитории моего сайта подкинет идею по совершенствованию предлагаемого мной к заполнению договора – буду ему вельми понеже.

Шапка и 1-й пункт - предмет договора.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

г. Москва
"...." .......... 20.....г

Мы, г-н/г-жа .................................................,здесь и далее именуемый Арендодатель, с одной стороны и г-н/г-жа.............................................., здесь и далее именуемый/ая Арендатор с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет Договора.

Арендодатель предоставляет в аренду, а Арендатор арендует квартиру расположенную по адресу: г. Москва, ............. улица, дом........, кв..........., здесь и далее именуемая Квартира.

Особо комментировать здесь нечего – стандартная шапка. Для аренды комнат достаточно просто заменить Квартира на Комната и добавить: «комната ..... м2».

2. Oбязанности Арендодателя

Арендодатель обязуется:
· предоставить Квартиру Арендатору с «.... » ........... 20.....г.;(1)
· осуществлять техобслуживание Квартиры и оборудования;(2)
· оплачивать все коммунальные услуги в период аренды, если иное не предусмотрено в п.8.5, за исключением не локальных телефонных соединений и других услуг не входящих в ежемесячный абонентский платеж МГТС; (3)
· уведомлять Арендатора о посещении Квартиры ( за 24 часа):(4)

Вот теперь начались комментарии – разжевываю, кладу в рот и пропихиваю бейсбольной битой :-)
(1)- здесь указывается дата когда хозяин квартиры (везде будет именно «квартира» т.к с комнатами я не работаю, но меняйте на здоровье) отдает ключи со словами: «Живите и …». Для сроков аренды предусмотрен другой пункт в котором и указывается с какого числа начинают капать бабки, а то вдруг арендатор ремонт делать соберется или въезжать будет только через N дней.
(2)- статья 210 ГК (ети ее мать!) во, блин, понапишут! Вечный спор 210 и 616 статей ГК. Лично я считаю, что 616 более правильная - новый унитаз арендатор съезжая унести не сможет (статья 623 ГК), но предлагаю и арендатору перестраховаться (чуть ниже).
(3) - упомянутый пункт 8.5 – пустой, здесь как сами договоритесь. На моей практике бывало и так и так. Расшифрую только про МГТС: междугородка, секс по телефону, заказ телеграмм и пиццы оплачивает арендатор.
(4)- простые правила приличия, они и в законах где-то прописаны, вот только где – не помню :-) сами пошукайте, при желании.

3. Обязанности Арендатора.

Арендатор обязуется:

· своевременно оплачивать счета за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС. (1)
· использовать Квартиру для собственного проживания, не для субаренды и не в качестве офиса; (2)
· нести полную материальную ответственность за ущерб Квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Арендатора.(3)
· Арендатор не несет ответственность за естественную амортизацию квартиры и оборудования;(4)
· заводить домашних животных в Квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя, при этом Арендатор несёт полную ответственность за ущерб, нанесённый Квартире его(её) домашними животными;(5)
· Арендатор несет полную ответственность за ущерб, нанесенный Квартире по вине или по невнимательности его гостей или членов семьи;(6)
· оставлять гостей ответственными за Квартиру только после письменного на то разрешения со стороны Арендодателя;(7)
· проводить серьезные ремонтные работы или осуществлять какие-либо значительные изменения в Квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя;(8)
· уважать покой соседей в ночные часы. (9)

(1)- расшифровываю «не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС»: междугородка, секс по телефону, заказ телеграмм и пиццы оплачивает арендатор.
(2)- в принципе, можно и то и другое, просто арендодателям это обычно не нравится, вот и написано – низя. Данный пункт регулируется статьей 7 ЖК и 615 ГК.
(3) - здесь особо комментировать нечего, кто насвинячил тому и отвечать. При желании этот пункт можно застраховать, всего 2 страховки: 1-я – ущерб (10% от оценочной стоимости имущества в год), 2-я – гражданская ответственность или более понятно – за затопление соседей (ГО с суммой покрытия 10000 иХ обойдется в 150 иХ/год). В случае если Вы решите страховаться составляется дополнительное соглашение в котором прописывается кто за что платит и как делится страховка случись чего (ведь пострадать может и имущество арендатора).
(4) - данный пункт регулируется статьей 622 ГК, только там написано не «естественная амортизация», а «нормальный износ». Кстати, какой износ считается нормальным нигде не написано…
(5) - писать на самом деле ничего не обязательно, если только Вы не собираетесь устраивать в квартире приют для бездомных скунсов, а вот предварительно поговорить надо.
(6) - тут все ясно и понятно, только иногда спрашивают: «А как же прилегающие помещения?», как – как, да никак! Из нижней квартиры не видно кто над ними забыл кран закрыть :-)
(7) - если Вы уезжаете на выходные на дачу оставляя в квартире сестру можно даже не звонить, а вот если это отпуск или командировка лучше предупредить. Писать ничего не обязательно, достаточно просто позвонить.
(8) - в принципе, согласно закону, делать в квартире Вы можете все что угодно, только стены ломать нельзя, на это разрешение даже не хозяина требуется. Вот для этого пункта уже лучше состряпать письменное соглашение в котором и закрепить как все происходит и кто за что платит.
(9) - самый мой нелюбимый пункт, типа предупреждали, да и так каждый бомж знает – после 23:00 штробить перфоратором стены нельзя.

4. ВЗАИМНЫЕ ГАРАНТИИ.

4.1. Арендодатель гарантирует, что Квартира принадлежит ему по праву .................,(1) все необходимые разрешения от совладельцев, если таковые есть, получены и условия сдачи в аренду Квартиры с ними согласованы. (2)
4.2. Арендодатель гарантирует, что Квартира не находится под арестом, не заложена и не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц. (3)
4.3. Арендатор гарантирует своевременно и без задержек выплачивать арендную плату и другие платежи предусмотренные данным договором. (4)

(1) - сюда вписывается: собственности, наследования, доверительного управления, найма и т.д., короче в зависимости от бумажки дающей право сей площадью распоряжаться. Некоторые из «дописок» в сочетании со словом «принадлежит» читается достаточно каламбурно, но это мелочи, трактоваться просто в этом случае будет как «право распоряжения принадлежит на основании…».
(2) - перевод на понятный язык 613 статьи ГК и 76 статьи ЖК, плюс страховка от передумывания прописанной в квартире бабушки про которую все уже давно забыли (бывает…).
(3) - любые сделки с обремененным имуществом возможны только после уведомления обременившего и с его разрешения.
(4) - и чего я здесь писать собрался? Все и так понятно.

5. Условия оплаты.

5.1. Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере рублевого эквивалента (1)............. (................) у.е.(2)
5.2. Выплаты будут осуществляться авансом за период .................,(3) не позднее «....» дней (4)с начала оплачиваемого периода.
5.3. Опоздание с оплатой на 7 или более дней считается невыполнением условий настоящего договора, что дает право Арендодателю расторгнуть его в одностороннем порядке. (5)
5.4. Первая выплата, в размере рублевого эквивалента .............(............) у.е. (6) производится в момент подписания настоящего договора, и является предоплатой за первый оплачиваемый период. (7)
5.5. Электроэнергию оплачивает Арендатор / Арендодатель. (8)

(1) - «рублевый эквивалент» написан для бабушек, уж очень они пужаюця ежели етова нет (один раз 4 часа объяснял - в п. 8.4 все написано – ни хрена, пришлось еще раз встречаться).
(2) - у.е можете не бояться, его определение содержится в п. 8.4 договора.
(3) - сюда пишете как договоритесь: помесячно (один месяц, а не …), два месяца, квартал, год и т.д. для всяких «первый – последний» есть другой пункт, он чуть дальше.
(4) - обычно пишут 3-5, мало ли что. А согласно пункту 3 статьи 619 ГК арендодатель может выставить жильцов если они дважды (!!!) опоздали с оплатой.
(5) - а это чтоб арендаторы в предыдущем пункте не увлекались :-)
(6) - допустим рента 300 иХ, а платить договорились помесячно – пишите 300, ежели платить собираетесь поквартально (300 в месяц), умножаем 300 на 3 – пишем 900. Для всяких залогов за все подряд и оплат последнего месяца есть отдельный пункт, нечего кашу с гвоздями мешать.
(7) - расшифровываю: арендатор деньги за первый указанный период проживания отдал, а арендодатель их получил.
(8) - одного из них замолевать так чтоб даже уши не торчали.

6. срок аренды.

6.1. Срок аренды установлен с «....».......... 20....г. (1) по «....».......... 20....г.
6.2. Условия договора могут быть изменены, и срок аренды может быть продлен при условии письменного согласия обеих сторон.(2)

(1) - именно с этой даты начнут капать деньги. Дата указанная в этом пункте может разниться с датой в п. 2 как в большую (арендодатель дает время на проведение ремонта, например), так и в меньшую сторону (квартира бронируется для еще не приехавшего арендатора, редко, но бывает).
(2) - согласно статье, как ее… забыл, ща посмотрю… согласно статье 610 ГК, ууууу… сколько ей всего согласно… лучше сами почитайте.

7. Расторжение договора.

7.1. Договор, может быть расторгнут, одной из сторон, если другая сторона не соблюдает условий данного договора.(1)
7.2. Арендатор сохраняет право, в одностороннем порядке, прервать действие договора, письменно уведомив Арендодателя за тридцать дней до даты расторжения договора.(2)
7.3. Арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды (3), если Арендатор соблюдает все условия договора за исключением причин, указанных в пункте 7.4.
7.4. Если Арендодатель, вынужден расторгнуть договор, по причине форс-мажорных обстоятельств (4) предусмотренных действующим законодательством, или введения правительственного запрета (5) на действия, предусмотренные настоящим договором, то Арендодатель обязан известить Арендатора о таком расторжении в письменном виде и позволить Арендатору проживать в Квартире 30 дней с момента такого извещения с тем, чтобы Арендатор имел возможность подобрать себе другое место проживания. Арендатор не платит арендную плату за эти тридцать дней. (6)

(1) - любое расторжение договора аренды регулируется статьями 610, 619 и 620 ГК.
(2) - 620 статья ГК не позволяет арендатору просто так расторгать договор аренды, но пункт 2 статьи 450 ГК разрешает такой «вольный» пункт в договоре, а 30 дней – просто навязываемые правила приличия.
(3) - арендодателю хуже, ему так же «его» 619 статья ГК не разрешает просто так расторгать договор, но разрешалка 2-го пункта 450 статьи ГК к нему применяется с оговоркой: «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения…». И срок вынесения прописан – 3 месяца.
(4) - форс-мажорные обстоятельства – пожары там всякие, наводнения, войны и т.д НО! Обстоятельство считается форс-мажорным ТОЛЬКО после опубликования официального письма Торговой палаты признающего это обстоятельство форс-мажорным.
(5) - в какой стране живем :-(
(6) - почитав про форс-мажор можно примерно представить вероятность халявной жизни в течении 30 дней.

8. Прочее.

8.1. Все разногласия, возникающие при выполнении настоящего договора, должны быть разрешены в соответствии с действующим российским законодательством.
8.2 . Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для Арендатора и Арендодателя.
8.3. Договор вступает в силу с момента подписания.
8.4. В договоре «у.е» читать как «долларов США по курсу ММВБ на день оплаты»
8.5. ................................................................

Здесь комментировать и пояснять на мой взгляд нечего, кроме пункта 8.5. Итак, в нем пишется все подряд. Примеры:
1 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС в размере ХХХ у.е.
2 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за ущерб Квартире, находящемуся в нем имуществу и прилегающим помещениям в размере ХХХ у.е.
3 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за соблюдение Арендатором сроков аренды предусмотренных п. 6.1 данного договора в размере ХХХ у.е.
4 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за жизнь и здоровье аквариумных рыбок оставляемых на попечение и уход Арендатора (опись рыбок прилагается и является неотъемлемой частью данного договора) в размере ХХХ у.е.
Все описанные выше варианты залогов могут присутствовать как по одному так и все вместе. Если из залог не один – сумму залога рекомендую расписать конкретно - сколько и за что.
5 – услуги консьержа оплачивает Арендатор. (Очень часто бывает что за консьержа деньги собирает старшая по подъезду просто обходя квартиры. Поэтому такой вариант более удобен. Чем меньше народа знает что эта квартира сдается тем спокойней).
6 – коммунальные услуги оплачивает Арендатор (тоже бывает).
Вообще много чего сюда можно понаписать и пишется, я привел только наиболее часто встречающиеся.

9. ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА.

Вообще то в описи имущества должны присутствовать четыре пункта: наименование, количество, цена и итого, но обычно последние два из-за спорности не пишутся. Получается следующее, пример:
Кухня: кухонный гарнитур, Италия - 6 пр., стол обеденный – 1 шт., табурет – 4 шт., холодильник, Stinol FRNF616 – 1 шт.
Комната 1: ………….
Комната 2: ………….
………………………..
Комната N: ………….
Прихожая: …………..
Соответственно санузлы, если и там есть чего описывать.
Бывает что хозяева махают рукой типа «а, чего на это барахло время тратить», а бывает…
У меня случай был – вилки считал! «Вилка столовая, алюминиевая – 9 шт., вилка наборная, стальная – 7 шт…» Думал клиенты от этой дотошной бабки на следующий день сбегут и в мою сторону плеваться будут. Да нет, вроде ничего, третий год живут в любви и согласии. Как потом выяснилось бабулька просто первый раз квартиру сдавала.

10. ПОДПИСИ СТОРОН.

Заключение

Бывает, в договорах присутствует пункт «состав арендаторов», он может называться и по другому, но суть его одна и та же – опись въезжающих. Мне он не нравится, я считаю его пустым, тупым и унижающим человеческое достоинство. Поэтому в моих договорах он отсутствует. Если квартира снимается для семьи из двух человек, а въезжает в нее бригада строителей неопределенного количества я сам их выгоню, если сделка оформлялась с моей помощью, причем без разницы кто мне платил – врать в другой раз не будут.
Кроме того, на договорах, обычно, ровно между паспортными данными арендатора и арендодателя стоит печать агентства. Думаете она что-то дает? Лично я , ставь я на договорах печать, говорил бы, случай чаво: «Не знаю где они бумагу с этой кляксой взяли, и вАще я здесь в договоре нигде не прописан – типичный двусторонний договор, а печать можно и в метро купить.» - ВСЕ!!! Но бывает (встречал в договорах частных маклеров и НИ В ОДНОМ АГЕНТСТВА!!!), в договорах. В самом низу, присутствует пункт: «сделка совершена в присутствии …» рядышком печать и подпись присутствовавшего лица. То же толка не много, ни в «обязанностях» ни в «ответственности» сие Лицо не светится. Но на мой взгляд лучше дать визитку с домашним телефоном и сказать: «Если что – звоните в любое время дня и ночи».

© RIELT - SEARCH - Поисковая система недвижимости аренда квартир в Москве 2004-2014